Os fundos imobiliários TRXF11 e GARE11 voltaram ao centro das discussões entre investidores em 2026. Ambos são conhecidos por dividendos robustos, portfólios relevantes no setor de renda urbana e forte presença entre os maiores FIIs da Bolsa brasileira.

Apesar dessas características positivas, os dois fundos passaram os últimos 12 meses com desempenho inferior ao mercado, enquanto o IFIX — índice que representa a média dos FIIs — subiu cerca de 22% no período.

Essa discrepância fez com que as cotas de ambos passassem a negociar com desconto frente ao valor patrimonial, criando uma possível janela de oportunidade para investidores que buscam renda passiva.

A principal dúvida que surge entre investidores é direta:
qual dos dois fundos está mais atrativo hoje — TRXF11 ou GARE11?

Entenda o impacto do caso GPA nos fundos imobiliários

Um dos fatores que pressionou o preço das cotas foi o pedido de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA).

A empresa entrou com o pedido para renegociar cerca de R$ 1,5 bilhão em dívidas financeiras, com adesão inicial de aproximadamente 46% dos credores.

Contudo, um ponto crucial trouxe alívio ao mercado imobiliário:

A renegociação envolve dívidas financeiras não operacionais.

Isso significa que despesas essenciais da operação continuam sendo pagas normalmente, incluindo:

• salários

• fornecedores

• capital de giro

• aluguéis de lojas

Ou seja, aluguéis pagos aos fundos imobiliários seguem sendo honrados normalmente.

Os dois fundos divulgaram comunicados ao mercado confirmando essa situação.

No caso do GARE11, a situação atual mostra:

• vacância financeira: 0%

• inadimplência: 0%

Ou seja, todos os inquilinos continuam pagando aluguel normalmente, inclusive o GPA.

Desempenho das cotas no último ano

Mesmo com fundamentos sólidos, as cotas dos fundos tiveram desempenho abaixo da média do mercado.

GARE11

• valorização aproximada: +1% em 12 meses

• forte lateralização

• impacto do receio sobre concentração de inquilinos

TRXF11

• desvalorização aproximada: -9% em 12 meses

Enquanto isso, o IFIX subiu cerca de 22% no mesmo período.

Esse descasamento entre preço e fundamentos chama a atenção de investidores que buscam fundos imobiliários descontados.

Dividendos seguem acima da média dos FIIs

Mesmo com as cotas pressionadas, os dois fundos continuam entre os mais conhecidos quando o assunto é renda passiva.

Os pagamentos são considerados estáveis e previsíveis, com distribuição praticamente linear ao longo dos meses.

Esse perfil faz com que ambos estejam frequentemente nas carteiras de investidores focados em renda.

Preço das cotas e desconto patrimonial

Outro fator que chama atenção é o desconto em relação ao valor patrimonial.

Ou seja:

• GARE11 apresenta desconto maior

• TRXF11 também está abaixo do valor patrimonial

Para fundos imobiliários de grande porte e histórico consistente, esse nível de desconto costuma atrair investidores de longo prazo.

Estrutura dos portfólios: onde cada fundo investe

Embora os dois tenham grande presença em renda urbana, a estrutura de carteira é diferente.

GARE11

Composição aproximada do portfólio:

• 62% renda urbana

• 30% logística

• 8% escritórios

Importante destacar que o fundo é praticamente 100% de tijolo, ou seja, investe diretamente em imóveis.

Esse perfil agrada investidores que preferem exposição direta ao mercado imobiliário físico.

TRXF11

O TRXF11 possui carteira mais diversificada.

Distribuição aproximada:

• ~60% varejo e renda urbana

• ~17% logística

• ~7% saúde

• ~10% educacional

• pequenas posições em shoppings

Além disso, o fundo também possui:

• 8% em CRIs

• 11% em outros FIIs

• posição de caixa em renda fixa

Isso faz do TRXF11 um fundo mais híbrido e diversificado.

Exposição ao Grupo Pão de Açúcar

Os dois fundos possuem contratos com o GPA.

Mas a concentração é diferente.

GARE11

• cerca de 14% da receita vem do GPA

TRXF11

• cerca de 8% da receita vem do GPA

Como o TRXF11 possui portfólio maior, a exposição ao inquilino é mais diluída, o que reduz risco.

Vacância e ocupação dos imóveis

Outro indicador importante para FIIs de tijolo é a vacância.

GARE11

• vacância física: 0%

• vacância financeira: 0%

TRXF11

• vacância física: 0,46%

• vacância financeira: próxima de zero

Na prática, ambos apresentam ocupação praticamente total dos imóveis.

Endividamento dos fundos

Aqui surge uma diferença relevante.

TRXF11

• alavancagem aproximada: 23% dos ativos

É considerada saudável, mas relativamente mais elevada.

GARE11

• endividamento muito baixo

• cerca de R$ 49 milhões em dívida

Isso coloca o fundo em posição financeira bastante confortável.

Então, qual fundo imobiliário é melhor hoje?

Os dois fundos são considerados sólidos e consolidados no mercado imobiliário brasileiro.

Mas a escolha depende da estratégia do investidor.

GARE11 pode ser mais interessante para quem busca:

• maior desconto patrimonial

• fundo 100% de tijolo

• menor nível de dívida

• maior potencial de valorização se o desconto fechar

TRXF11 pode ser mais interessante para quem busca:

• maior histórico de dividendos

• portfólio mais diversificado

• maior escala operacional

• menor concentração por inquilino

Oportunidade pode estar na diversificação

Mesmo com a turbulência envolvendo o GPA, os dados atuais mostram que:

• os aluguéis seguem sendo pagos

• os fundos mantêm ocupação elevada

• os dividendos continuam robustos

Por isso, muitos investidores optam por ter os dois fundos na carteira, aproveitando características diferentes de cada estratégia.

Com descontos relevantes e dividendos acima da média do mercado, TRXF11 e GARE11 continuam entre os FIIs mais observados por quem busca renda passiva na Bolsa brasileira.