O mercado de fundos imobiliários viveu um rally silencioso ao longo dos últimos meses, acumulando alta próxima de 16% — mas sem grande repercussão entre investidores pessoa física. Isso porque, com a Selic em 15% ao ano, boa parte dos investidores migrou para a renda fixa, ignorando o movimento de retomada dos FIIs.

Nesse cenário, o especialista Mateus Lima, fundador do TIFIS e referência nacional em educação sobre fundos imobiliários, decidiu remar contra a maré. Na última semana, ele aportou R$ 12 mil em três fundos específicos e afirma que está “comprando pesado”, apoiado em leitura macro, estratégia e forte assimetria de preços.

Segundo Mateus, seus mais de 85,5 mil alunos estão colhendo resultados consistentes — muitos com rentabilidade acumulada de 19% a 25% no ano — graças à disciplina e ao foco em oportunidades que surgem quando o pessimismo domina o mercado.

O contexto que abre oportunidades: Selic alta, inflação cedendo e início do ciclo de cortes

O especialista explica que o mercado entrou em 2024 com forte pessimismo. “No início do ano ninguém queria saber de FII. Tinha saída de investidor, queda de cotas e muito medo. Quem teve coragem e método está colhendo frutos agora”, afirma.

Hoje, porém, o cenário mudou:

Atividade econômica desacelerando
Inflação cedendo de forma consistente
Banco Central sinalizando início do ciclo de cortes da Selic
Fundos de papel atrelados à inflação pagando menos devido ao IPCA mais fraco
Fundos de tijolo começando a se destacar na expectativa de juros menores

Para Mateus, estamos diante de um cenário “muito específico e muito poderoso” para FIIs. Fundos de tijolo tendem a se valorizar com juros menores, enquanto fundos de papel que caíram forte podem oferecer carrego alto e margem de segurança rara.

Com isso, ele revelou os três fundos imobiliários em que está investindo de forma agressiva.

1) PCIP11 (antigo CVBI) — Fundo de papel descontado e com carrego robusto

O primeiro fundo citado é o PCIP11, antigo CVBI, que recentemente incorporou outros dois FIIs e se consolidou como o veículo de crédito imobiliário da Pátria Investimentos.

Pontos destacados por Mateus:

Desconto atual de cerca de 12% sobre o valor patrimonial (VP)
Carrego interessante, com último rendimento na casa dos R$ 1,09 a R$ 1,10
Carteira pulverizada e focada em inflação, ideal para proteção caso o IPCA volte a subir em ano eleitoral
Potencial de valorização do próprio VP entre 2% e 5% ao ano
Possível consolidação de outros fundos da gestora, ampliando escala e eficiência

Segundo Mateus, comprar fundos de inflação com desconto raro é uma oportunidade que “pode não durar muito”. Ele ainda ressalta que investir em FIIs como KNCR11 — negociando acima do VP — é arriscado em um cenário de queda dos juros.

2) BTHF11 — Multiestratégia do BTG com 16% de desconto e gestão ativa agressiva

O segundo fundo comprado em peso é o BTHF11, o multiestratégia do BTG Pactual que atua como um hedge fund imobiliário — ou seja, pode investir em CRIs, FIIs, imóveis e até ações do setor.

Por que, na visão de Mateus, é uma oportunidade rara:

16% de desconto sobre o VP, incomum para este tipo de fundo
Dividendos consistentes próximos a R$ 0,092 por cota
Gestão ativa intensa, com vendas recentes de ativos gerando valor ao cotista
Portfólio diversificado com FIIs de tijolo, FIIs de papel, CRIs e imóveis reais
Caixa robusto para capturar novas oportunidades de crédito e operações estruturadas

Para o especialista, o BTG está claramente empenhado em transformar o BTHF em “um fundo protagonista”. Ele destaca que a incorporação do BCFF11 destravou valor e abriu espaço para maior eficiência operacional.

3) PVBI11 — Fundo de lajes corporativas com forte desconto e potencial de recuperação

O terceiro fundo comprado por Mateus é o PVBI11, da Pátria Investimentos, focado em lajes corporativas premium, incluindo ativos emblemáticos na região da Faria Lima, em São Paulo.

O motivo da oportunidade:

Vacância que chegou a 23%, pressionando renda e derrubando a cota
Desconto significativo em relação ao valor real dos imóveis
Portfólio considerado de alta qualidade, negociado a cerca de R$ 25 mil/m²
Comparável a ativos vendidos na região por R$ 40 mil a R$ 45 mil/m²
Expectativa de retomada de demanda com a queda da Selic
Possibilidade real de recuperação da renda conforme locações avancem

Segundo Mateus, a queda do dividendo para R$ 0,45 foi mal comunicada pela gestora, mas o portfólio segue muito forte. Ele espera que a vacância diminua e a renda volte a subir ao longo dos próximos trimestres — o que faria a cota reagir com força.

Três fundos com assimetria clara e potencial para 2025/2026

Para Mateus, PCIP11, BTHF11 e PVBI11 representam três pilares estratégicos:

Papel com desconto (inflação)
Multiestratégia com margem de segurança
Tijolo corporativo premium descontado

Com a perspectiva de início do ciclo de corte da Selic e um 2026 marcado por eleições, ele acredita que os próximos meses podem ser decisivos para quem busca renda passiva, valorização e assimetria de preços.