O CPTS11 encerrou 2025 como um dos fundos imobiliários mais comentados do mercado após registrar rentabilidade de 30,46% a mercado no ano. O movimento foi impulsionado por uma mudança estratégica relevante: a migração de um perfil predominantemente focado em CRIs para uma estrutura multiestratégia com forte exposição a cotas de FIIs.
O desempenho superou benchmarks importantes do mercado de renda fixa e fundos imobiliários, consolidando 2025 como um ano de virada para o fundo.
Desempenho de 2025: retorno acima do IFIX e do IMA-B
O fundo apresentou dois indicadores centrais de performance no ano:
| Indicador | Resultado 2025 |
|---|---|
| Rentabilidade a mercado | 30,46% |
| Rentabilidade patrimonial | 20,46% |
| Dividend Yield a mercado | 15,07% |
| Retorno acumulado desde 2014 | 267,76% |
Desde o início das operações, em 2014, o retorno patrimonial acumulado do fundo chegou a 267,76%, superando no mesmo período o IFIX (170,14%), o IMA-B (218,16%) e o CDI (188,79%).
O salto mais relevante ocorreu justamente após a mudança de estratégia consolidada ao longo de 2025.
Mudança estrutural: de fundo de CRIs para multiestratégia
O CPTS11 deixou de ser essencialmente um fundo de papel tradicional e passou a operar com perfil híbrido.
Composição da carteira no fim de 2025:
71% em cotas de FIIs
25% em CRIs
Demais ativos e caixa
Em 2024, a carteira era majoritariamente composta por CRIs. Em 2025, a lógica se inverteu. A gestão identificou assimetria relevante em cotas de fundos imobiliários, principalmente no segmento de tijolo.
Principais destaques da carteira de FIIs:
Maior alocação em logística
Crescimento da posição em FoFs
Redução de exposição em renda urbana
Entre as maiores posições estavam fundos logísticos e lajes corporativas, com contratos atípicos e ocupação elevada em ativos estratégicos.
Resultado prático da mudança
Entre dezembro de 2024 e dezembro de 2025:
A carteira de FIIs entregou 24,39% de retorno
O IMA-B, referência da carteira de CRIs, rendeu 9,87%
A diferença evidencia que a migração de estratégia contribuiu diretamente para a performance do ano.
Mesmo com menor peso, a carteira de CRIs também gerou ganhos relevantes, com destaque para operações que registraram:
Ganho de 23% em quitação de CRI
Amortização com ganho de 14,7%
Dividendos: 15% de DY e manutenção para 2026
O fundo encerrou 2025 com dividend yield de 15,07% a mercado.
No fechamento do ano, manteve distribuição de aproximadamente:
R$ 0,09 por cota mensais
Esse patamar foi mantido também no início de 2026, incluindo fevereiro, marcando o quinto mês consecutivo com esse nível de rendimento.
A projeção indicativa para o primeiro semestre de 2026 é de manutenção desse valor, condicionado ao cenário de mercado e desempenho da carteira.
Reavaliação patrimonial e impacto
Em dezembro de 2025, houve reavaliação de ativos imobiliários com ajuste médio negativo de 4,7%.
Mesmo com a reprecificação, o fundo encerrou o ano negociando com:
Desconto aproximado de 11% sobre o valor patrimonial
Esse desconto passou a ser um dos pontos observados pelo mercado para 2026.
Estrutura de taxas: redução relevante em 2025
Outra mudança estrutural foi a revisão das taxas.
Alterações implementadas:
Taxa de gestão caiu de 1,05% para 0,90% ao ano
Introdução de taxa de performance de 15% sobre o que exceder o CDI
Impacto financeiro:
| Ano | Total pago em taxas |
|---|---|
| 2024 | R$ 27 milhões |
| 2025 | R$ 16,7 milhões |
Redução de aproximadamente 38% no custo total anual.
Alavancagem e risco monitorado
O fundo operou com:
Alavancagem aproximada de 15,7%
Custo das operações compromissadas em CDI + 0,78%
Embora a alavancagem seja moderada, o custo atrelado ao CDI exige acompanhamento constante, especialmente em cenário de juros elevados.
O que pode impactar o CPTS11 em 2026?
Com a carteira concentrada em FIIs de tijolo e multiestratégia, o desempenho futuro dependerá principalmente de:
Evolução da taxa Selic
Compressão ou expansão de cap rates
Desconto patrimonial do IFIX
Manutenção do fluxo de dividendos dos fundos investidos
Se o ciclo de juros favorecer ativos imobiliários, a exposição maior a FIIs pode continuar beneficiando o fundo. Em cenário adverso, a volatilidade tende a aumentar.
Oportunidade ou risco calculado?
O CPTS11 encerrou 2025 como um dos fundos com melhor desempenho do mercado, sustentado por uma mudança estratégica agressiva e bem-sucedida.
Com 30,46% de retorno no ano, dividend yield superior a 15% e negociação com desconto patrimonial, o fundo entra em 2026 com potencial relevante — mas também com maior sensibilidade ao mercado imobiliário listado.
O desempenho futuro dependerá da manutenção da eficiência da alocação em FIIs e da gestão ativa diante de um cenário macro ainda desafiador.
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