BTHF11 dispara quase 50% em 12 meses, aumenta dividendos e mantém desconto: fundo Base 10 ainda é oportunidade em 2026?

O fundo imobiliário Base 10 BTHF11 encerrou janeiro de 2026 consolidando uma das melhores performances do segmento nos últimos 12 meses. Com valorização expressiva da cota, aumento no patamar de dividendos e forte geração de caixa com vendas estratégicas, o fundo reforça sua tese de potencial para o ciclo de queda da Selic esperado ao longo do ano.

Mesmo após a alta recente, o ativo ainda negocia com desconto patrimonial, mantém yield de dois dígitos e apresenta elevada liquidez, fatores que continuam chamando a atenção do investidor que busca renda e valorização.

Cotação, valorização e múltiplos: ainda há desconto?

Atualmente negociado a R$ 9,66, o BTHF11 acumula:

• +49% de rentabilidade total em 12 meses (valorização + dividendos)

• +31% de valorização apenas na cota (de R$ 7,37 para R$ 9,66)

• Dividend yield acima de 11%

• P/VP de 0,96, ainda com deságio

• Preço justo estimado: R$ 10,11

Indicadores atuais do BTHF11

Mesmo após a forte alta, o desconto patrimonial indica que o mercado ainda precifica o fundo abaixo do valor contábil dos ativos, o que mantém espaço para valorização adicional caso o cenário macroeconômico favoreça os FIIs.

Resultado de janeiro: geração robusta e distribuição estável

No relatório gerencial referente a janeiro de 2026, o fundo apresentou:

• Receita bruta total: R$ 21,87 milhões

  • Receita recorrente: R$ 17,4 milhões

  • Receita não recorrente: R$ 4,4 milhões

• Despesas totais: R$ 1,78 milhão

• Resultado líquido: R$ 20,08 milhões

• Resultado por cota: R$ 0,098

• Distribuição: R$ 0,10 por cota

A pequena diferença entre resultado e distribuição (cerca de R$ 700 mil) foi compensada com lucro acumulado de meses anteriores.

Além disso, a gestão anunciou oficialmente a banda de dividendos para o primeiro semestre de 2026, com pagamento mínimo de R$ 0,10 e máximo de R$ 0,105 por cota.

Movimentações estratégicas: mais de R$ 250 milhões negociados

Durante dezembro de 2025 e janeiro de 2026, a gestão realizou forte giro de portfólio:

• R$ 250 milhões em operações no mercado secundário de FIIs

• R$ 56 milhões gerados em caixa

• Lucro superior a R$ 4 milhões nessas operações

Entre as vendas realizadas:

• Posições em ações da Multiplan e Direcional

• Reduções em TRXF11, XPML11, BTCI11, RBRX11 e outros FIIs

Essa postura ativa reforça o caráter tático do fundo, que busca capturar ganhos de capital além da renda recorrente.

Como está distribuído o patrimônio?

O BTHF11 mantém uma alocação diversificada:

Mais de 58% do patrimônio está alocado em cotas de outros FIIs, o que amplia o potencial de ganho com valorização do setor caso a Selic recue.

O caixa elevado, acima de 16%, dá flexibilidade para novas aquisições estratégicas em 2026.

Carteira de CRIs: diversificação elevada

O fundo possui 37 operações de CRIs, com aproximadamente R$ 418 milhões investidos.

Indexação:

• 53% atrelado ao IPCA (taxa média de 10,5%)

• 44% atrelado ao CDI (taxa média de 3,6% + CDI)

A maior exposição individual em CRIs representa apenas cerca de 2% do patrimônio, evidenciando forte diluição de risco.

Principais posições em FIIs

Entre os fundos de tijolo, destaque para:

• TRXF11 (aprox. 8,7% do PL)

• Fundo de hotéis BTH11 (cerca de 6%)

• Outras posições em logística, shoppings e corporativo

Nos fundos de papel:

• IRIM11 (quase 9% do PL)

• BTCI11 (cerca de 4%)

• VGIP11, VGF11 e outros

O fundo também mantém dois imóveis diretos, com destaque para participação relevante no Shopping Pátio Maceió, representando aproximadamente 5,9% do patrimônio.

Perspectiva para 2026: efeito da queda da Selic

Com expectativa de ciclo de corte da Selic ao longo de 2026, os fundos imobiliários tendem a:

• Reduzir custo de capital

• Aumentar fluxo para renda variável

• Valorizar cotas no mercado secundário

Como o BTHF11 possui grande exposição a cotas de outros FIIs, ele pode capturar ganhos duplos:

1. Dividendos recorrentes

2. Lucro com venda de cotas valorizadas

Esse modelo híbrido — renda + gestão ativa — é o que sustenta a tese de crescimento adicional mesmo após a forte alta recente.

Ainda vale a pena após alta de 49%?

Apesar da valorização expressiva:

• O fundo ainda negocia com desconto (P/VP 0,96)

• Mantém yield acima de 11%

• Possui caixa robusto

• Apresenta gestão ativa e diversificada

• Conta com base superior a 315 mil cotistas

O movimento recente mostrou que quem comprou na faixa de R$ 7,00 capturou forte valorização. Contudo, o desconto atual e o cenário macro ainda sugerem espaço para continuidade do ciclo.

O BTHF11 entra em 2026 consolidado como um dos principais fundos Base 10 do mercado, combinando geração de renda consistente, estratégia ativa e potencial de valorização em um ambiente de juros em queda.