ALZR11 volta ao radar: fundo de tijolo paga dividendos e pode se valorizar em 2026

O fundo imobiliário ALZR11 voltou a chamar atenção no mercado no início de 2026. Considerado por muitos investidores como um dos FIIs de tijolo mais consistentes da bolsa, o fundo apresenta dividendos estáveis, portfólio diversificado e atualmente negocia próximo ao seu valor patrimonial — um cenário que historicamente antecedeu movimentos de valorização.

Com mais de 182 mil cotistas, patrimônio bilionário e presença de grandes empresas como inquilinos, o fundo reúne características que o colocam frequentemente entre os favoritos de investidores que buscam renda passiva com imóveis.

Além disso, o contexto macroeconômico pode jogar a favor do ativo. Caso o ciclo de queda da taxa de juros se confirme ao longo de 2026, fundos imobiliários de tijolo tendem a ganhar tração na bolsa.

ALZR11 hoje: cotação, dividendos e indicadores

No momento, o ALZR11 é negociado próximo do seu valor patrimonial, o que indica um ponto de atenção para investidores que buscam oportunidades de entrada.

Principais indicadores do ALZR11

O fundo também apresentou crescimento recente da base de investidores. Somente em janeiro de 2026 foram adicionados cerca de 4 mil novos cotistas.

Esse movimento indica que o ativo continua atraindo capital mesmo em um ambiente de juros ainda elevados.

Histórico de valorização chama atenção

Um dos fatores que desperta interesse no ALZR11 é o comportamento histórico do P/VP (preço sobre valor patrimonial).

Ao longo dos últimos anos, o fundo frequentemente negociou acima do valor patrimonial, refletindo a confiança do mercado na qualidade do portfólio.

Histórico aproximado do P/VP

Em alguns momentos do passado o múltiplo chegou a 1,57, indicando forte prêmio de mercado.

Historicamente, sempre que o fundo passou a negociar abaixo do valor patrimonial, acabou voltando a se valorizar posteriormente.

Isso não garante repetição do movimento, mas ajuda a explicar por que investidores acompanham o indicador com atenção.

Dividendos previstos para 2026

A gestão divulgou projeções de rendimento para o primeiro semestre de 2026.

A expectativa é que os dividendos recorrentes fiquem entre:

R$ 0,08 e R$ 0,082 por cota por mês.

Isso representa um patamar anualizado próximo de 9% ao ano, dependendo da cotação de mercado.

Vale destacar que essa projeção considera apenas resultados recorrentes. Caso o fundo realize vendas de imóveis com lucro, os dividendos podem aumentar.

O fundo também mantém reserva de lucros próxima de R$ 0,05 por cota, que pode ser usada para sustentar o pagamento de dividendos em meses de menor receita.

Resultado financeiro recente do fundo

No relatório gerencial mais recente, referente ao início de 2026, o fundo apresentou resultado positivo.

Resultado mensal aproximado

O fundo distribuiu mais dividendos do que gerou no mês, mas utilizou lucros acumulados para sustentar o pagamento.

Essa prática é comum em fundos imobiliários e ajuda a manter previsibilidade de renda para os cotistas.

Portfólio diversificado é um dos diferenciais do ALZR11

O ALZR11 possui 24 imóveis no portfólio, distribuídos em diferentes setores da economia.

Entre os inquilinos estão empresas relevantes como:

• Coca-Cola

• BRF

• Mercado Livre

• Assaí

• OBA Hortifruti

• empresas de educação e logística

Outro ponto importante é que o fundo não possui vacância física nem vacância financeira atualmente. Ou seja:

• todos os imóveis estão alugados

• todos os inquilinos estão pagando aluguel

Além disso, 67% dos ativos estão localizados na região metropolitana de São Paulo, considerada uma das áreas imobiliárias mais líquidas do país.

Fundo híbrido com cinco tipos de imóveis

O ALZR11 é considerado um fundo imobiliário híbrido, com diferentes tipos de propriedades.

Tipologias do portfólio

• edifícios corporativos

• galpões logísticos secos

• galpões logísticos refrigerados

• imóveis de renda urbana

• data centers

Essa diversificação ajuda a reduzir riscos, já que o fundo não depende de apenas um setor econômico.

Contratos longos dão previsibilidade de receita

Outro ponto que chama atenção é o prazo médio dos contratos de aluguel.

A duração média dos contratos é próxima de 9 anos, o que oferece estabilidade na geração de receita.

Alguns contratos chegam a 18 ou 19 anos de duração.

O reajuste dos aluguéis é feito com base no IPCA, protegendo a renda do fundo contra a inflação.

No início de 2026, três imóveis tiveram seus contratos reajustados pelo IPCA acumulado de 4,26%.

Além disso, dois imóveis devem passar por reajustes adicionais ao longo de março.

Endividamento existe, mas está controlado

O fundo possui uma dívida aproximada de R$ 474 milhões, o que é considerado um nível de alavancagem relevante.

Por outro lado, o fundo também possui cerca de R$ 197 milhões em caixa e ativos financeiros, o que permite cobrir as amortizações previstas nos próximos anos.

Segundo as projeções:

• o fundo consegue pagar compromissos até 2028 com relativa tranquilidade

• a partir de 2029, poderá buscar novas emissões de cotas ou venda de ativos para reduzir dívidas

ALZR11 pode se beneficiar da queda da Selic

Um dos fatores que pode impulsionar o fundo nos próximos anos é o cenário macroeconômico.

Se a taxa Selic iniciar um ciclo de queda ao longo de 2026, os fundos imobiliários tendem a se beneficiar por dois motivos principais:

1. renda fixa fica menos atrativa

2. o valor presente dos aluguéis aumenta

Historicamente, esse movimento costuma favorecer fundos de tijolo com portfólios sólidos, como o ALZR11.

Vale a pena acompanhar o ALZR11 em 2026?

O ALZR11 reúne diversos elementos que fazem investidores manterem o ativo no radar:

• dividendos estáveis

• portfólio diversificado

• contratos de longo prazo

• ausência de vacância

• cotação próxima ao valor patrimonial

Além disso, o fundo historicamente negociou com prêmio sobre o valor patrimonial, o que abre espaço para uma eventual reprecificação caso o mercado volte a pagar mais pelos ativos.

Embora o passado não garanta o futuro, o comportamento histórico do fundo indica que momentos de negociação próxima ao valor patrimonial costumam atrair novamente o interesse dos investidores.