O fundo imobiliário ALZR11 (Alianza Trust Renda Imobiliária) divulgou seu relatório gerencial referente a dezembro de 2025, trazendo uma série de atualizações relevantes para investidores. O documento confirma a consistência operacional do fundo, reforça sua estratégia de crescimento e apresenta perspectivas positivas para 2026, tanto em termos de rendimentos quanto de expansão patrimonial.
Considerado por muitos analistas e investidores como um dos FIIs de tijolo mais sólidos da B3, o ALZR11 segue combinando contratos de longo prazo, imóveis bem localizados e uma gestão ativa, com foco em previsibilidade de caixa e proteção contra inflação.
Cota se aproxima do preço justo e acumula valorização relevante em 12 meses
No mercado secundário, o ALZR11 encerrou a última sessão cotado a R$ 10,78, operando muito próximo do seu preço justo estimado em R$ 10,64, o que resulta em um P/VP de 1,01. Após um longo período sendo negociado com desconto, o fundo voltou a transitar em níveis considerados justos.
Nos últimos 12 meses, as cotas acumulam valorização próxima de 19%, enquanto o dividend yield acumulado no período gira em torno de 10%, reforçando o equilíbrio entre renda e ganho de capital. A liquidez também segue elevada, com volume médio diário superior a R$ 2 milhões, fator relevante para investidores pessoa física e institucionais.
Base de cotistas cresce e patrimônio já supera R$ 1,3 bilhão
Outro destaque do relatório é o crescimento consistente da base de investidores. Ao final de dezembro, o ALZR11 já contava com aproximadamente 179 mil cotistas, número impulsionado principalmente pelo desdobramento de cotas realizado anteriormente.
O patrimônio líquido do fundo alcança cerca de R$ 1,3 bilhão, consolidando sua posição entre os FIIs de maior porte do segmento de renda urbana e logística.
Reajustes contratuais reforçam proteção inflacionária
A gestão informou que três ativos tiveram reajustes recentes, corrigidos pelo IPCA acumulado em 12 meses, de aproximadamente 4,5%. Os imóveis localizados em Sumaré, Assentino Reis e Santinella tiveram seus contratos atualizados, reforçando a capacidade do fundo de preservar o poder de compra dos aluguéis.
Vale destacar que 100% dos contratos do ALZR11 são atípicos, com correção anual pelo IPCA, eliminando a volatilidade do IGP-M e aumentando a previsibilidade da receita.
Nova emissão de cotas pode captar até R$ 528 milhões
Um dos pontos centrais do relatório é o anúncio da 8ª emissão de cotas, comunicada oficialmente em 12 de janeiro de 2026. A oferta prevê a emissão inicial de 50 milhões de novas cotas, com captação base de R$ 528 milhões, podendo ser ampliada via lote adicional.
- Preço de subscrição: R$ 10,56
- Taxa mínima de distribuição: R$ 0,09
- Preço final por cota: R$ 10,65
O valor praticamente coincide com o preço justo do fundo, o que reduz riscos de diluição para o cotista atual. Segundo a gestão, os recursos serão destinados prioritariamente à aquisição de novos imóveis, em linha com a política de investimentos do fundo.
Nova aquisição em Campinas reforça qualidade do portfólio
Entre os movimentos recentes, o ALZR11 anunciou, em 30 de dezembro de 2025, a aquisição de um laboratório diagnóstico da rede Fleury, localizado no bairro Cambuí, uma das regiões mais valorizadas do interior de São Paulo.
- Área construída: superior a 4.000 m²
- Valor do imóvel: R$ 29,5 milhões
- Contrato: atípico, com prazo mínimo de 15 anos
- Aluguel inicial: cerca de R$ 255 mil mensais
- Indexador: IPCA
A gestão estima que essa aquisição represente aproximadamente R$ 0,02 por cota ao mês no primeiro ano, reforçando diretamente a geração de caixa recorrente do fundo.
Dividendos projetados entre R$ 0,08 e R$ 0,082 por cota em 2026
Para o primeiro semestre de 2026, a gestão projeta rendimentos recorrentes entre R$ 0,08 e R$ 0,082 por cota ao mês, valor ligeiramente superior ao praticado no semestre anterior.
Importante destacar que essa projeção não considera ganhos não recorrentes, como vendas de ativos ou recebimentos extraordinários, o que abre espaço para eventuais distribuições acima do piso estimado.
Em dezembro, o fundo registrou:
- Receita total: R$ 11,8 milhões
- Despesas: R$ 1,24 milhão
- Resultado líquido: R$ 10,56 milhões
- Dividendos distribuídos: R$ 0,085 por cota
Endividamento controlado e caixa confortável
O ALZR11 possui dívidas com vencimento até 2041, que somam cerca de R$ 43 milhões, além de obrigações futuras relacionadas à aquisição de imóveis, na ordem de R$ 8 milhões.
Por outro lado, o fundo mantém R$ 205 milhões em caixa, montante considerado suficiente para cobrir as obrigações previstas pelos próximos cinco anos, mesmo antes da nova emissão de cotas.
Portfólio diversificado e contratos de longo prazo
Atualmente, o ALZR11 conta com 24 imóveis, distribuídos entre:
- Edifícios corporativos
- Galpões logísticos
- Ativos de renda urbana
A maioria dos imóveis está localizada na Grande São Paulo, com locatários de alto padrão, como BRF, Fleury, Baltuco e ICT. O fundo apresenta vacância física e financeira zero, com prazo médio ponderado dos contratos de aproximadamente 9 anos.
Avaliação final: cenário segue positivo para 2026
Com contratos longos, imóveis bem localizados, reajustes inflacionários garantidos, dividendos consistentes e uma nova emissão focada em crescimento, o ALZR11 mantém fundamentos sólidos.
Historicamente, o fundo passou longos períodos sendo negociado acima do seu valor patrimonial, o que reforça a expectativa de valorização no médio e longo prazo, especialmente em um cenário de possível queda da taxa Selic.
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