4 fundos imobiliários ainda com desconto para comprar antes da Selic cair

Com o IFIX acumulando valorização expressiva em 2025 e o mercado antecipando um ciclo de queda da taxa Selic, muitos investidores passaram a acreditar que as oportunidades nos fundos imobiliários já ficaram para trás. No entanto, a precificação do mercado não ocorre de forma uniforme. Alguns ativos reagem rapidamente às mudanças no cenário macroeconômico, enquanto outros permanecem ignorados, mesmo apresentando fundamentos sólidos.

É justamente nesse desalinhamento que surgem oportunidades relevantes. Antes do início efetivo dos cortes na Selic, ainda existem fundos imobiliários negociados com desconto, entregando dividendos elevados e com potencial de reprecificação à medida que os juros recuarem.

A seguir, estão quatro fundos imobiliários que ainda negociam abaixo do valor justo, pertencentes a segmentos distintos, com análise detalhada de indicadores, riscos e pontos de atenção.

GGRC11: logística com dividendos elevados e desconto persistente

O GGRC11 é um fundo imobiliário do segmento logístico, com cotas acessíveis e alta liquidez diária, o que o coloca entre os fundos mais negociados do mercado. Apesar de pertencer a um segmento tradicionalmente defensivo, o fundo vem entregando dividendos acima da média para fundos de tijolo.

Principais números do GGRC11

O fundo passou recentemente por uma emissão relevante, que contribuiu para a redução da alavancagem e melhora dos indicadores operacionais. A alavancagem caiu de patamares próximos a 14% para cerca de 10%, enquanto a Área Bruta Locável se aproxima de 800 mil m².

Outro avanço importante foi a redução da concentração de receita. O maior inquilino, que antes representava cerca de 14% da receita, passou para aproximadamente 11,9%, com aumento do número de imóveis e inquilinos. Atualmente, o fundo possui mais de 45 inquilinos e cerca de 37 imóveis.

O principal fator que ainda mantém o desconto está na tipologia dos ativos. Parte do portfólio é composta por imóveis industriais, que possuem menor liquidez em caso de realocação. No entanto, essa fatia vem sendo reduzida gradualmente e hoje representa menos de 20% do portfólio, com predominância clara de galpões logísticos.

VGHF11: rendimento elevado, mas com pontos de atenção na estratégia

O VGHF11 é um fundo imobiliário de papel com estratégia multiestratégia. Apesar de ser amplamente conhecido no mercado, segue negociado abaixo do valor patrimonial, mesmo entregando um dos dividend yields mais elevados do setor.

Principais números do VGHF11

O fundo sofreu pressão recente após a redução dos rendimentos mensais, que caíram de patamares próximos a R$ 0,09–0,10 para cerca de R$ 0,07 por cota. Essa mudança provocou saída de investidores e contribuiu para o desconto atual.

Do ponto de vista estratégico, dois fatores merecem atenção. O primeiro é a alocação da carteira, com menos de 35% em CRIs e quase metade dos recursos investidos em outros fundos imobiliários. Em um cenário de juros elevados, os CRIs tendem a oferecer melhor relação risco-retorno do que FIIs já valorizados.

O segundo ponto é a concentração elevada em indexadores atrelados ao IPCA, com menor exposição ao CDI, mesmo em um ambiente de juros reais elevados. Essa decisão pode se mostrar positiva no longo prazo, mas aumenta a volatilidade no curto prazo.

FAT11: lajes corporativas em regiões premium ainda abaixo do valor justo

O FAT11 atua no segmento de lajes corporativas e possui um portfólio concentrado em regiões nobres da cidade de São Paulo. Apesar da recuperação recente do setor, o fundo ainda negocia abaixo do valor patrimonial.

Principais números do FAT11

O fundo apresenta elevada previsibilidade de rendimentos, com histórico de pagamentos mensais estáveis ao longo dos últimos anos. A ocupação média gira em torno de 84%, patamar considerado positivo para o segmento, com regiões como Vila Olímpia e Nova Faria Lima registrando ocupação superior a 90%.

O portfólio é pulverizado, com mais de 120 lajes distribuídas em mais de 50 edifícios e cerca de 114 inquilinos. A principal fragilidade está na concentração geográfica em um único estado, o que aumenta a dependência do ciclo econômico paulista. Ainda assim, a qualidade dos ativos reduz significativamente esse risco.

BTCI11: fundo de papel mais conservador ainda abaixo do valor patrimonial

O BTCI11 é um fundo imobiliário de CRIs com perfil mais conservador em relação a outros fundos de papel. Mesmo após valorização relevante nos últimos 12 meses, ainda negocia com desconto frente ao valor patrimonial.

Principais números do BTCI11

O fundo apresenta carteira mais estável, menor volatilidade e estratégia menos agressiva do que outros FIIs de papel. Por esse motivo, costuma ser visto como opção defensiva dentro do segmento, com potencial de valorização adicional caso o mercado volte a negociar o ativo mais próximo do valor patrimonial.

Comparativo de desconto e margem de segurança

Oportunidades surgem antes do corte de juros

Mesmo após a valorização expressiva do IFIX, o mercado de fundos imobiliários ainda apresenta distorções relevantes. Fundos sólidos, com bons ativos e histórico consistente de rendimentos, seguem sendo negociados abaixo do valor justo.

Com a expectativa de queda da Selic, esses fundos tendem a se beneficiar duplamente: pela redução do custo de capital e pela reprecificação dos ativos. A diferença entre capturar esse movimento antes ou depois pode representar uma margem significativa de retorno no longo prazo.