Com o cenário de juros ainda elevados e a busca crescente por renda mensal, fundos imobiliários negociados a preços acessíveis voltaram ao radar dos investidores. Os chamados FIIs base 10, com cotas entre R$ 8 e R$ 12, permitem diversificação, acesso facilitado e potencial de geração de renda passiva sem a necessidade de grandes aportes iniciais.
A seguir, estão 10 fundos imobiliários — de tijolo e de papel — que se destacam pelo preço baixo, desconto em relação ao valor patrimonial, qualidade dos ativos e distribuição consistente de rendimentos, formando um conjunto relevante para quem pensa em 2026.
GGRC11: logística e indústria com desconto patrimonial
O GGRC11 é um fundo imobiliário do segmento logístico e industrial negociado próximo de R$ 10, com desconto relevante frente ao valor patrimonial (P/VP abaixo de 1) e dividend yield superior a dois dígitos no acumulado de 12 meses.
O fundo possui mais de 37 imóveis, ultrapassando 700 mil m² de área bruta locável, com contratos de longo prazo e diversificação de inquilinos de grande porte. Um dos pontos de destaque é a venda de ativos industriais, que gerou lucro estimado relevante por cota e criou um fluxo de recebíveis parcelados ao longo de vários anos, fortalecendo a previsibilidade de caixa.
Mesmo com obrigações financeiras, o fundo apresenta endividamento controlado, com ativos suficientes para cobrir passivos e manter flexibilidade financeira.
GARE11: fundo híbrido com contratos atípicos
O GARE11 combina imóveis logísticos e renda urbana, sendo negociado abaixo de R$ 10 e com desconto moderado sobre o valor patrimonial. O fundo se diferencia por operar com contratos 100% atípicos, que preveem multa integral em caso de rescisão, aumentando a previsibilidade da receita.
O portfólio conta com 31 imóveis em 12 estados, com inquilinos de baixo risco de crédito e contratos com prazo médio próximo de uma década. Outro ponto relevante é a alavancagem negativa, já que o fundo possui mais caixa disponível do que dívidas, situação rara no mercado imobiliário.
CPSH11: shopping centers com alta ocupação
Entre os FIIs de shopping base 10, o CPSH11 se destaca por ser negociado com desconto patrimonial próximo de 10% e apresentar taxa de ocupação elevada, historicamente acima de 90%, mesmo em períodos adversos.
O fundo detém participações em shoppings consolidados, com presença em estados estratégicos e forte concentração em São Paulo. O crescimento das vendas e da receita operacional reforça a resiliência do portfólio, tornando o CPSH11 um dos shoppings mais atrativos nessa faixa de preço.
ALZR11: diversificação e contratos longos
Após o desdobramento de cotas, o ALZR11 passou a operar na base de R$ 10, mantendo um portfólio diversificado que inclui galpões logísticos, imóveis urbanos, escritórios e data centers.
O fundo apresenta vacância zero, contratos majoritariamente atípicos e prazo médio superior a nove anos, corrigidos em grande parte pelo IPCA. Apesar de possuir alavancagem mais elevada, o caixa atual cobre vários anos de obrigações, reduzindo o risco financeiro no curto e médio prazo.
RBVA11: varejo com alta liquidez
O RBVA11 é um fundo imobiliário focado em imóveis de varejo, negociado abaixo de R$ 10 e com desconto frente ao valor patrimonial. O portfólio inclui 78 imóveis, com vacância inferior a 7% e contratos com prazo médio superior a seis anos.
O principal ponto de atenção é a concentração de receita em poucos inquilinos, especialmente grandes redes e instituições financeiras. Ainda assim, a ampla diversificação de imóveis e a elevada liquidez tornam o fundo relevante em estratégias de renda.
SNE11: energia renovável com maior risco
O SNE11 é um fundo imobiliário voltado ao setor de usinas fotovoltaicas, negociado abaixo de R$ 9. O fundo apresenta rentabilidade superior à média, refletindo também um nível de risco maior.
Parte do portfólio ainda se encontra em fase de conexão, o que limita a geração plena de receita. Por isso, o SNE11 tende a ser mais indicado como complemento de carteira, em menor proporção, dentro de uma estratégia diversificada.
HGBS11: shopping consolidado e histórico de resiliência
Apesar de custar acima de R$ 10, o HGBS11 entra na lista por sua relevância histórica. É um dos fundos imobiliários mais antigos do mercado, com desempenho consistente acima do IFIX e do CDI ao longo do tempo.
O fundo possui 20 shoppings, participação direta e indireta em ativos maduros e endividamento considerado baixo frente ao tamanho do portfólio. Mesmo negociado com desconto patrimonial, mantém perfil defensivo e previsibilidade de rendimentos.
KNSC11: fundo de papel com diversificação robusta
No segmento de papel, o KNSC11 é negociado abaixo de R$ 9, com dividend yield elevado e carteira amplamente diversificada. A maior parte dos CRIs está indexada ao IPCA e ao CDI, com spreads relevantes.
O fundo possui dezenas de operações de crédito imobiliário em diferentes setores, diluindo riscos individuais. A alavancagem gira em torno de 10%, considerada moderada para fundos desse tipo.
MXRF11: o FII mais popular da Bolsa
Com mais de 1 milhão de cotistas, o MXRF11 é um dos fundos imobiliários mais conhecidos do mercado. Negociado próximo de R$ 9,50, combina CRIs, cotas de outros FIIs e permutas financeiras, criando uma estrutura bastante diversificada.
Apesar de atualmente operar próximo do valor patrimonial, o fundo tende a se beneficiar de movimentos de mercado e mantém histórico consistente de distribuição mensal.
BTCI11: desconto e IPCA elevado
O BTCI11 é outro fundo de papel negociado abaixo de R$ 10, com desconto patrimonial significativo e carteira majoritariamente indexada ao IPCA com taxas elevadas.
Além dos CRIs, o fundo mantém participação em outros FIIs, ampliando a diversificação. A duration dos ativos é longa, o que favorece previsibilidade, mas exige atenção ao cenário de juros futuros.
Base acessível e renda mensal para 2026
Os fundos imobiliários apresentados mostram que é possível montar uma carteira diversificada, com cotas acessíveis e potencial de renda mensal, sem necessidade de adquirir imóveis físicos. A combinação entre fundos de tijolo e de papel permite equilibrar previsibilidade, inflação, risco e retorno.
Para 2026, FIIs base 10 continuam sendo uma alternativa relevante para quem busca renda passiva recorrente, desde que acompanhados de diversificação, análise de riscos e alinhamento ao perfil do investidor.
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