XPML11 tem queda no valor patrimonial e amplia movimentações bilionárias no fim de 2025

O XP Malls (XPML11) encerra 2025 em meio a um dos períodos mais movimentados de sua história. O relatório de outubro revelou uma combinação de crescimento operacional, distribuição elevada de rendimentos e forte atividade de reciclagem de portfólio. No entanto, também confirmou o principal ponto de atenção dos investidores: o valor patrimonial por cota recuou novamente, refletindo um ambiente macroeconômico desafiador e o impacto das recentes transações do fundo.

Valor Patrimonial cai pelo terceiro mês e pressiona percepção de risco

O VP por cota do XPML11 caiu de R$ 113 para R$ 110 ao longo de outubro, acumulando uma sequência de recuos desde agosto, quando estava em R$ 119. Embora o portfólio continue robusto, a queda reflete:

• ajustes de mercado no segmento de shoppings;

• impacto de vendas e reprecificações internas;

• distribuição acima do resultado recorrente.

Mesmo com o recuo no VP, o fundo mantém 26 shoppings, com mais de 330 mil m² de ABL, dominância no Sudeste e portfólio consolidado em centros de consumo de alta circulação.

Desempenho operacional segue forte com vendas e NOI em alta

Apesar do ambiente macro travado pela Selic ainda elevada no fim de 2025, os shoppings do XPML11 registraram:

• Vendas por m²: R$ 1.408 em outubro, crescimento frente a 2024.

• NOI caixa por m²: R$ 128, avanço anual consistente.

• Vendas mesmas lojas (SSS): +2,4%.

• Aluguel mesmas lojas (SSR): +0,6%.

• Inadimplência: queda para 1,3%.

• Vacância: leve alta para 4,1%, ainda controlada.

A proximidade de Black Friday e Natal reforçou a expectativa de forte desempenho no 4º trimestre, período historicamente mais rentável para shoppings.

Distribuição continua elevada, mas reservas diminuem

O fundo distribuiu R$ 0,92 por cota, acima do resultado de setembro, que ficou em aproximadamente R$ 0,89. O relatório confirma que o XPML11:

• distribuiu mais do que gerou no mês;

• distribuiu mais do que gerou no acumulado do ano;

• reduziu a reserva de R$ 0,45 para R$ 0,24 por cota.

Parte da distribuição elevada é explicada pelo ganho de capital obtido na venda de participações do International Shopping Guarulhos, que adicionou cerca de R$ 0,35 por cota ao caixa do fundo.

Compras, vendas e nova estrutura com o CPSH movimentam o portfólio

O XPML11 finalizou em outubro uma grande transação com o CPSH, envolvendo compra de quatro shoppings e venda de parte do International Guarulhos.

Aquisições concluídas:

• 10% do Praia de Belas

• 4,53% do Shopping Metrô Tatuapé

• 15% do Shopping Metrô Boulevard Tatuapé

• 5,5% do Iguatemi Bosque

Venda concluída:

• 4,81% do International Shopping Guarulhos

A operação resultou em:

• Recebimento à vista: R$ 76,7 milhões

• Desembolso: R$ 266 milhões (boa parte já quitada)

• Cap rate da aquisição: 8,5%

• Aumento do NOI/m² acima da média do portfólio

A alavancagem aumentou, porém em nível considerado administrável com o reforço de liquidez previsto para 2026 e 2027.

A transação bilionária com o Risa Malls muda a estrutura do fundo

Um dos pontos mais relevantes do ano foi o avanço da negociação entre XPML11 e o Risa Malls, fundo estruturado para adquirir cerca de R$ 1,6 bilhão em ativos atualmente pertencentes ao XPML11.

O prospecto do Risa Malls, publicado no fim de 2025, projeta:

• Captação inicial: R$ 820 milhões

• Captação total pretendida: R$ 1 bilhão

• Pagamento ao XPML11:

  • R$ 1 bilhão à vista,

  • R$ 528 milhões parcelados (seller finance),

  • R$ 191 milhões em cotas subordinadas, em fundo setipado e com prazo determinado.

Na prática, o XPML11 deve receber R$ 1,528 bilhão em dinheiro, crucial para:

• reduzir alavancagem;

• recompor caixa;

• ampliar capacidade de investimento;

• estabilizar distribuições.

A participação do XPML11 como cotista subordinado do Risa Malls é pequena na composição total, mas adiciona complexidade ao modelo operacional e depende do desempenho futuro do novo fundo.

Cota reage, mas volatilidade segue elevada

Em outubro, as cotas fecharam a R$ 105. Em novembro e dezembro, oscilaram entre R$ 106 e R$ 107, mas o fundo voltou a registrar quedas pontuais junto ao IFIX, que enfrentou correções no final do ano.

Mesmo com volatilidade:

• Alta de 7,77% em 2025

• Rentabilidade de 10,39% nos últimos 12 meses

• Liquidez média de R$ 10,4 milhões por dia

Com o pagamento recorrente de R$ 0,92 e a expectativa de mais reforços de caixa, a continuidade das distribuições elevadas no curto prazo depende da concretização da operação com o Risa Malls.

Perspectivas para 2026: mais estabilidade, caixa reforçado e reavaliação do VP

Para 2026, três fatores são decisivos para o desempenho do XPML11:

1. Conclusão da venda para o Risa Malls

Se finalizada no início de 2026, injeta R$ 1 bilhão imediato no fundo.

2. Queda gradual da Selic

A expectativa de desaceleração dos juros no segundo semestre de 2026 favorece shoppings e fundos híbridos.

3. Reprecificação dos ativos e impacto no VP

Com a reorganização do portfólio, o XPML11 pode estabilizar o valor patrimonial após meses de queda.