MXRF11 vale a pena? O fundo imobiliário mais popular da B3 ainda é um bom investimento

O MXRF11 é, sem exageros, um fenômeno do mercado financeiro brasileiro. O fundo imobiliário reúne mais de 1,3 milhão de cotistas, um número impressionante quando se observa que o Brasil possui cerca de 2,8 milhões de investidores em FIIs na B3. Na prática, isso significa que quase metade dos investidores em fundos imobiliários possui cotas do MXRF11.

Esse sucesso não é por acaso. O fundo foi pioneiro no conceito de “fundo base 10”, permitindo investimentos a partir de cerca de R$ 10 por cota em alguns momentos, até menos do que isso. Essa acessibilidade transformou o MXRF11 no chamado “fundo de troco”, usado por investidores para aplicar pequenos valores e construir renda passiva mensal com dividendos recorrentes.

Mas popularidade não significa, necessariamente, que o investimento seja sempre a melhor escolha. E é justamente isso que esta análise busca responder: vale a pena investir no MXRF11 neste momento?

Como funciona a estrutura do MXRF11

O MXRF11 é um fundo imobiliário de papel, ou seja, seu foco principal não está na posse de imóveis físicos, mas no investimento em títulos de crédito imobiliário, especialmente os CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários).

Composição da carteira

De acordo com o relatório gerencial:

• 77% do patrimônio está alocado em CRIs

• 14% em cotas de outros fundos imobiliários

• 6,8% em permuta financeira

• O restante em caixa e ativos de liquidez
  

Essa estrutura garante diversificação e ajuda a diluir riscos, um ponto extremamente relevante para fundos de crédito.

CRIs: o coração do MXRF11

Os CRIs representam a principal fonte de receita do fundo. Nessa modalidade, o MXRF11 empresta dinheiro ao setor imobiliário e recebe juros em troca.

Indexadores e rentabilidade

• 74% dos CRIs atrelados ao IPCA

• 10,94% atrelados ao CDI

• Taxa média de retorno:
  • IPCA + 8,69%

  • CDI + 2,73%

Esses números mostram que o MXRF11 adota uma estratégia relativamente conservadora dentro do universo dos FIIs de papel, buscando equilíbrio entre risco e previsibilidade.

Diversificação reduz riscos

Um dos grandes pontos positivos do MXRF11 está na baixa concentração de risco. O maior CRI da carteira representa apenas 3,36% do patrimônio líquido. Caso haja inadimplência em um ativo específico, o impacto sobre o fundo tende a ser limitado.

Além disso, os CRIs estão distribuídos em diferentes setores:

• Imobiliário residencial

• Varejo

• Alimentício

• Shoppings

• Serviços diversos

Essa pulverização ajuda a proteger o fundo contra crises pontuais em segmentos específicos da economia.

Permutas financeiras: mais risco, mais retorno

O MXRF11 também possui uma pequena parcela do patrimônio investida em permuta financeira, operações em que o fundo cede terrenos para construtoras e recebe parte da venda dos imóveis.

Apesar de serem operações mais arriscadas, elas representam menos de 7% do patrimônio e oferecem retorno médio mais elevado:

• INCC ou IPCA + cerca de 13,45%

Mesmo nos ativos mais relevantes dessa categoria, a exposição individual não ultrapassa 2% do patrimônio, o que mantém o risco sob controle.

Rentabilidade: MXRF11 supera os principais índices

Ao longo do tempo, o MXRF11 entregou desempenho consistente:

• Rentabilidade real (descontada da inflação):
  • 23,31% em 5 anos

  • 84,37% em 10 anos

• Supera CDI, IPCA e IFIX

• Dividendos médios: cerca de R$ 0,10 por cota/mês

• Dividend Yield anualizado: aproximadamente 12,3%

• Valorização da cota em 12 meses: 18,77%

• Liquidez diária: superior a R$ 9 milhões

Esses números explicam por que o fundo se tornou tão popular entre investidores iniciantes e experientes.

O efeito bola de neve: renda que cresce sozinha

Um dos atrativos do MXRF11 é a possibilidade de reinvestir os dividendos. Com cerca de 95 cotas  investimento aproximado de R$ 900 o investidor já consegue receber dividendos suficientes para comprar uma nova cota por mês, sem aportar dinheiro adicional. É o chamado efeito bola de neve da renda passiva.

O principal ponto de atenção: o preço do MXRF11

Apesar de todas as qualidades, existe um alerta importante: o preço atual do fundo.

O P/VP (preço sobre valor patrimonial) do MXRF11 está em torno de 1,01, o que indica que o fundo está sendo negociado levemente acima do seu valor patrimonial.

• P/VP > 1 → fundo caro

• P/VP = 1 → preço justo

• P/VP < 1 → desconto
  

O problema é que outros FIIs de papel de qualidade semelhante estão sendo negociados com P/VP médio próximo de 0,80, ou seja, mais baratos e com potencial de retorno maior.

MXRF11 vale a pena hoje?

O MXRF11 é, sem dúvida, um excelente fundo imobiliário:

• Gestão eficiente

• Carteira diversificada

• Histórico sólido

• Bons dividendos

• Alta liquidez
  

No entanto, bom fundo não significa necessariamente bom momento de compra. No cenário atual, o MXRF11 parece corretamente precificado ou até um pouco caro, especialmente quando comparado a alternativas do mesmo segmento.

Para quem já investe, o fundo continua sendo uma peça sólida na carteira.
 Para quem ainda não investe, pode ser prudente comparar com outros FIIs de papel que estejam sendo negociados com desconto antes de tomar a decisão.