Por que decidi vender MXRF11 e migrar para dois fundos mais vantajosos

A movimentação recente na minha carteira envolveu a venda de 590 cotas de MXRF11 a R$ 9,62 no dia 23/10/2025. Embora o fundo seja amplamente popular entre investidores de renda passiva, a cotação havia alcançado um patamar pouco atrativo para novos aportes, pressionando o P/VP acima de 1 e reduzindo o potencial de retorno no médio prazo.

No último pregão, MXRF11 era negociado a R$ 9,50, com um Valor Patrimonial próximo a R$ 9,40. Ao vender a R$ 9,62, eu estava lidando com um P/VP de aproximadamente 1,02 a 1,03, o que encarece novas compras e diminui o yield. Em fundos de papel, pagar caro compromete diretamente a rentabilidade futura, pois o retorno está atrelado ao fluxo de dívidas da carteira.

Na prática, considerando a tabela de sensibilidade do próprio fundo, a yield projetada ao preço que eu possuía indicava algo em torno de IPCA+9,59 ou CDI+1,88% — um retorno interessante, mas inferior ao de outros fundos ainda descontados, com spreads maiores e maior margem de segurança para novos aportes.

O primeiro movimento: trocar MXRF11 por VGIR11 para surfar o CDI

Com o cenário de Selic projetada entre 12% e 12,5% até o fim de 2026, fundos atrelados ao CDI voltaram ao radar. Entre eles, escolhi VGIR11, que tem cerca de 98% da carteira indexada ao CDI, proporcionando maior correlação positiva com juros elevados.

Comprei cotas a R$ 9,36 e R$ 9,32, investindo aproximadamente R$ 9.700. Ao pagar perto de R$ 9,40, a projeção de yield indicava CDI+4,89%, o que elevaria o rendimento total para aproximadamente 19,79% ao ano — significativamente superior ao retorno efetivo de MXRF11 no mesmo período.

A troca fez sentido dentro da minha estratégia porque:

MXRF11 estava caro e diminuiria meu yield médio se eu aumentasse posição.
VGIR11 ainda está descontado e com margem positiva para novas compras.
A curva de juros elevada deve beneficiar FIIs atrelados ao CDI até 2026.
O objetivo não é carregar VGIR11 por muitos anos, mas aproveitar um ciclo específico de juros altos.

É uma decisão tática, não estrutural.

O segundo movimento: equilibrar a carteira com TRXF11, um fundo de tijolo com grande margem de segurança

Ao aumentar minha exposição ao risco de crédito via VGIR11, precisei compensar com um ativo de tijolo que trouxesse estabilidade, previsibilidade e valorização patrimonial. A escolha foi TRXF11.

O fundo tem se movimentado intensamente nos últimos meses, adquirindo agências bancárias, ampliando contratos de renda urbana e até adicionando ativos como shoppings ao portfólio. Ele combina:

mais de R$ 7 milhões em liquidez diária,
mais de 200 mil cotistas,
vacância mínima,
contratos sólidos com grandes empresas de varejo,
um portfólio geograficamente diversificado,
último dividendo de R$ 0,93 por cota.

Comprei 102 cotas a R$ 101,41, investindo R$ 10.343. O preço teto baseado no histórico de yield e prêmio de risco apontava para R$ 135,82, indicando uma margem de segurança de 34,34%.

Essa compra equilibrou minha alocação porque:

TRXF11 oferece estabilidade de renda e crescimento.
A categoria de renda urbana tende a se beneficiar com queda da Selic.
A expansão do varejo é acelerada quando os juros começam a ceder.
O fundo ainda está descontado em relação ao potencial de longo prazo.

Assim, enquanto VGIR11 reforça o ganho imediato via CDI, TRXF11 adiciona estabilidade e potencial de valorização patrimonial.

Resultado da estratégia: mais rendimento, mais segurança e mais potencial de valorização

Com as movimentações, alcancei três objetivos simultâneos:

Aumentei o potencial de rendimento dos meus FIIs, elevando o retorno projetado do CDI+1,88 (MXRF11 no meu preço) para CDI+4,89 (VGIR11).
Troquei um fundo caro por dois fundos ainda descontados, permitindo continuar aportando sem prejudicar o custo médio.
Equilibrei risco, adicionando um fundo de tijolo com ampla margem de segurança enquanto aumento exposição tática em crédito.

Essa estratégia não é uma recomendação universal. Ela faz sentido dentro da minha carteira, do meu perfil e da minha leitura de mercado. Cada investidor deve entender sua própria alocação antes de fazer movimentos como esse.