O GARE11 encerrou dezembro com patrimônio líquido de aproximadamente R$ 2,7 bilhões, praticamente o dobro do que possuía antes da sétima emissão de cotas, que captou cerca de R$ 1,3 bilhão.
Com isso, o fundo ampliou sua estrutura, fortaleceu o caixa e passou a operar com escala relevante dentro do segmento híbrido da B3.
Hoje o portfólio conta com:
33 imóveis
463 mil m² de ABL
Atuação em 15 estados
Vacância física e financeira zerada
446 mil cotistas
O número de investidores vem crescendo mês após mês, aproximando o fundo da marca de meio milhão de cotistas.
Cotação abaixo do valor patrimonial chama atenção
Mesmo com o crescimento estrutural, a cota está sendo negociada próxima de R$ 8,50, enquanto o valor patrimonial por cota gira em torno de R$ 9,30.
Isso coloca o fundo com um P/VP próximo de 0,90, indicando desconto de aproximadamente 9% sobre o valor contábil.
Nos últimos 12 meses:
Mínima: R$ 7,97
Máxima: R$ 9,24
Alta acumulada no período: cerca de 5%
No curto prazo, a pressão se explica principalmente pela grande emissão e pelo fato de parte relevante das aquisições ter sido paga em cotas, aumentando a oferta no mercado secundário.
Dividendos seguem estáveis e yield supera dois dígitos
O GARE11 manteve a distribuição de:
R$ 0,83 por cota mensal
Resultado acumulado em 12 meses próximo de R$ 1,00 por cota
Dividend yield anualizado ao redor de 11,5% a 11,6%
O guidance foi ajustado para faixa entre R$ 0,83 e R$ 0,90, com manutenção da banda inferior até junho de 2026.
O fundo vem distribuindo praticamente 100% do resultado recorrente, mantendo previsibilidade de renda.
Portfólio ficou mais diversificado — mas concentração ainda existe
Após a emissão, a alocação ficou assim:
62% Logística
30% Renda Urbana
8% Escritórios
Os contratos seguem majoritariamente atípicos (95%), garantindo maior previsibilidade.
Entretanto, a concentração de receita ainda merece atenção:
38% Carrefour
21% Atacadão
14% GPA
Ou seja, aproximadamente 75% da receita está concentrada em três grandes grupos.
Esse padrão é comum em fundos de renda urbana, mas exige monitoramento contínuo.
Caixa robusto e alavancagem negativa
O fundo encerrou o período com aproximadamente R$ 1,15 bilhão entre caixa, CRIs e posições estratégicas, o que permitiu reduzir a alavancagem para cerca de -13%.
Na prática, o GARE11 tem mais recursos disponíveis do que dívidas financeiras.
Essa estrutura oferece:
Segurança financeira
Flexibilidade para novas aquisições
Capacidade de aproveitar oportunidades em 2026
Assembleia aprovou mudanças importantes
Entre os pontos aprovados:
Capital autorizado de até R$ 100 bilhões
Recompra de cotas
Possibilidade de investir em ativos geridos pela própria gestora
A gestora afirmou que pretende limitar o uso prático do capital autorizado a R$ 20 bilhões.
A pauta de conflito de interesses continua sendo o principal ponto de atenção do mercado.
O que esperar do GARE11 em 2026?
A gestão indica foco em:
Manutenção da tese
Crescimento seletivo
Disciplina na estrutura de capital
Preservação do guidance de dividendos
No curto prazo, a cotação pode continuar pressionada devido ao volume elevado de cotas em circulação após a emissão.
No médio prazo, o mercado avaliará principalmente:
Eficiência na alocação do caixa
Sustentação dos dividendos
Nível de novas emissões
Gestão de potenciais conflitos
GARE11 está barato ou ainda exige cautela?
Com desconto sobre o valor patrimonial, dividend yield acima de 11% e vacância zero, o fundo apresenta fundamentos operacionais sólidos.
Por outro lado, o crescimento acelerado e as mudanças aprovadas no regulamento colocam o GARE11 em um momento decisivo.
A consolidação dessa nova fase será determinante para confirmar se o desconto atual representa oportunidade estrutural ou apenas um ajuste temporário de mercado.
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