Por que fundos imobiliários estão comprando imóveis sem usar dinheiro?

À primeira vista, o modelo pode parecer confuso para o investidor pessoa física. Afinal, por que um vendedor aceitaria cotas no lugar de dinheiro? Esse tipo de estrutura altera o preço real da negociação? E, principalmente, quais são os riscos para quem já é cotista do fundo?

Como funciona a compra de imóveis com pagamento em cotas

Na prática, o fundo imobiliário realiza uma nova emissão de cotas — geralmente ao valor patrimonial — e entrega essas cotas ao vendedor do imóvel como forma de pagamento, seja integral ou parcial. O vendedor deixa de ser proprietário do imóvel e passa a ser cotista do fundo, participando dos rendimentos mensais e da valorização (ou não) das cotas no mercado.

Esse modelo surge como alternativa em um momento em que:

• Emitir cotas abaixo do valor patrimonial enfrenta forte resistência do mercado

• A alavancagem via dívida ficou mais cara com juros elevados

• Estruturas de CRI perderam atratividade diante do CDI alto

• Captações tradicionais se tornaram mais difíceis

Assim, o fundo “preserva” o valor patrimonial ao emitir cotas no VP e viabiliza a aquisição sem depender de caixa imediato.

Por que o vendedor aceita receber cotas?

Aceitar cotas no lugar de dinheiro não é neutro e nunca acontece sem contrapartida econômica. O vendedor abre mão de liquidez imediata, o que naturalmente influencia o valor do negócio.

Os principais motivos para aceitar esse formato incluem:

• Continuidade de renda: o vendedor passa a receber dividendos mensais do fundo

• Expectativa de valorização das cotas no médio e longo prazo

• Interesse estratégico em se tornar cotista do fundo

• Facilitação da negociação em um mercado de crédito restrito

No entanto, é fundamental entender que o preço implícito do imóvel muda quando o pagamento não é feito à vista em dinheiro.

Cap rate informado exige leitura crítica

Um dos pontos mais sensíveis nessas operações é o cap rate divulgado. Quando grande parte do pagamento é feita com cotas, o retorno anunciado não pode ser analisado da mesma forma que uma compra 100% em dinheiro.

Isso porque:

• O vendedor aceita um cap rate nominal menor em troca de cotas

• Existe um “custo de iliquidez” embutido na operação

• O preço por metro quadrado tende a ser ajustado implicitamente

Ou seja, o cap rate divulgado pode ser atrativo, mas não reflete exatamente o mesmo nível de retorno de uma operação à vista. Isso não invalida o negócio, mas exige leitura mais sofisticada por parte do investidor.

Quando fundos vendem imóveis e recebem cotas

A lógica também funciona no sentido inverso. Há casos em que um fundo vende um imóvel e aceita receber cotas de outro fundo imobiliário como parte do pagamento.

Nesse cenário, o fundo vendedor:

• Reduz exposição direta ao imóvel

• Passa a deter participação financeira em outro FII

• Pode ganhar liquidez futura, mas não imediata

Esse tipo de operação é cada vez mais usado como ferramenta de reciclagem de portfólio, especialmente em fundos que buscam reduzir concentração ou mudar o perfil dos ativos.

O maior risco para o cotista: pressão vendedora no mercado

O principal ponto de atenção desse modelo não está no imóvel em si, mas no destino das cotas entregues ao vendedor.

Quando um vendedor recebe um volume relevante de cotas, é razoável assumir que, em algum momento, ele desejará transformá-las em dinheiro. Isso cria o risco de pressão vendedora no book de ofertas, que pode:

• Conter a valorização das cotas

• Provocar quedas temporárias de preço

• Gerar ruído e insegurança no mercado secundário

Esse risco aumenta conforme cresce a proporção de cotas concentradas nas mãos de vendedores de imóveis.

Mecanismos usados para reduzir esse impacto

Para mitigar esse risco, contratos de compra e venda costumam prever dois mecanismos principais:

Período de lock-up

O vendedor fica proibido de vender as cotas por um período determinado, que pode variar entre 30, 60, 90, 120 ou até 180 dias. Isso evita uma pressão vendedora imediata após a conclusão do negócio.

Limite de venda diária

Após o fim do lock-up, o contrato pode impor limites para a venda das cotas, como um percentual máximo do volume médio diário negociado. Essa regra impede a “descarga” abrupta de cotas no mercado, suavizando o impacto no preço.

Essas cláusulas geralmente não são públicas, pois fazem parte dos contratos privados, mas sua existência é essencial para preservar a estabilidade do fundo.

O que o investidor deve avaliar antes de tudo

A forma de pagamento não torna uma operação boa ou ruim por si só. O ponto central continua sendo a qualidade do negócio imobiliário.

Antes de qualquer julgamento, o cotista deve avaliar:

• Qualidade e localização do imóvel

• Solidez do inquilino

• Prazo e reajuste do contrato

• Preço por metro quadrado

• Impacto no portfólio e na diversificação

• Proporção de cotas emitidas em relação ao total do fundo

Se o imóvel não fizer sentido, nenhuma engenharia financeira salva a operação. Se fizer sentido, o pagamento com cotas pode ser apenas um detalhe operacional — desde que bem estruturado.

O pagamento de imóveis com cotas próprias se consolidou como uma ferramenta legítima e cada vez mais utilizada pelos fundos imobiliários em um ambiente de crédito restrito e juros elevados. Trata-se de uma solução criativa para destravar negócios que, de outra forma, não aconteceriam.

Para o investidor, o desafio é ir além do rótulo e entender caso a caso. O verdadeiro risco não está no uso das cotas, mas na falta de transparência, no excesso de emissões e na má qualidade dos ativos adquiridos.

Com análise criteriosa, esse modelo pode fortalecer o fundo. Sem ela, pode gerar distorções de preço e frustração no mercado secundário.