Investidores que buscam renda passiva com fundos imobiliários frequentemente se deparam com a dúvida: qual vale mais a pena, GGRC11 ou GARE11? Apesar de ambos serem FIIs do tipo tijolo e muito populares entre quem busca dividendos, diferenças importantes surgem quando analisamos risco, concentração, alavancagem, histórico de rendimentos e preço-teto.
A seguir, um comparativo completo e atualizado, com base em relatórios, movimentações patrimoniais e indicadores quantitativos.
GARE11: redução de alavancagem, venda de imóveis e caixa robusto
O GARE11 vive uma fase de forte reestruturação. Após vender 10 imóveis de renda urbana para o fundo XPRI, da XP, o FII registrou:
Lucro de aproximadamente R$ 145 milhões
Impacto positivo de R$ 0,31 por cota
Alavancagem líquida negativa
Caixa acumulado próximo de R$ 1 bilhão
A venda envolveu quatro lojas do Grupo Pão de Açúcar e seis do Grupo Mateus. Além disso, o fundo:
Concluiu a 7ª emissão de cotas
Comprou dois imóveis da rede Socol
Recomprou as participações nos fundos Artemis e Ansemi, reduzindo conflitos e aumentando previsibilidade
Pontos fortes do GARE11
Vacância zerada
Contratos 100% atípicos com prazo médio superior a 10 anos
Inquilinos predominantemente AAA
Caixa significativo, rendendo à taxa Selic
Pontos de atenção
Apenas sete inquilinos
Elevada concentração de receita em Carrefour, BAT Souza Cruz e GPA
Portfólio 71% urbano, setor sensível a varejistas
GGRC11: diversificação, estabilidade e melhor preço-teto
Com operação desde 2017, o GGRC11 possui histórico consistente de dividendos e gestão ativa. Entre as últimas movimentações, estão:
Compra do condomínio logístico Green Rose
Aquisição de ativos AAA em Cabreúva
Captação milionária para novas operações em logística
Pontos fortes do GGRC11
31 inquilinos, contra apenas 7 do GARE11
Portfólio pulverizado com 34 imóveis
Sem taxa de performance
Dividendos previsíveis e consistentes
Vacância baixa, próxima de 5%
Pontos de atenção
Pequena concentração da receita em Ambev e Americanas
15% dos contratos ainda típicos
Cerca de 20% do portfólio composto por imóveis industriais, de menor liquidez
Qual paga mais dividendos?
| Indicador | GARE11 | GGRC11 |
|---|---|---|
| Dividendos nos últimos 12 meses | 11,24% | 12,03% |
| Dividendos médios de 5 anos | 14,40%* | 12,59% |
| Vacância | 0% | 5% |
| Quantidade de inquilinos | 7 | 31 |
*O GARE11 ainda não completou 5 anos de histórico, o que distorce a média.
Conclusão: o GGRC11 paga mais com menor risco de concentração.
Análise do preço-teto e oportunidades
O preço-teto leva em conta dividendos, risco e prêmio adequado para FIIs de tijolo. A análise atual mostra:
| Fundo | Margem de Segurança | Preço Teto Atual |
|---|---|---|
| GARE11 | 20% | R$ 10,85 |
| GGRC11 | 30% | R$ 11,89 |
Conclusão: o GGRC11 apresenta maior desconto e está em melhor ponto de compra.
Qual é melhor para carteira?
| GARE11 | GGRC11 |
|---|---|
| Focado em renda urbana | Focado em logística |
| Alto risco por concentração | Inquilinos mais pulverizados |
| Alavancagem zerada e caixa elevado | Histórico consistente desde 2017 |
| Potencial de valorização futura | Melhor preço de entrada hoje |
Para equilíbrio entre estabilidade, pulverização de risco e desconto: GGRC11.
Para quem busca potencial de valorização futura, com maior risco operacional: GARE11.
Os fundos podem coexistir em carteira, desde que o peso do GARE11 seja ajustado ao risco de concentração.
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