O XP Malls (XPML11), um dos maiores fundos imobiliários de shoppings do país com patrimônio superior a R$ 6 bilhões, avança em uma reestruturação estratégica para fortalecer seu caixa, reduzir riscos financeiros e sustentar a continuidade de dividendos. Após apresentar projeções de fluxo de caixa negativo para o fim de 2025, o fundo confirmou uma operação bilionária de venda parcial de ativos para a Riza Real Estate, ao mesmo tempo em que conclui uma troca de participações com o CPSH11, da Capitânia.
Além de manter a atratividade do portfólio, as transações indicam uma reconfiguração relevante da carteira, com venda parcial e total de shopping centers em diversas regiões do país. O objetivo central é elevar a qualidade dos ativos, reduzir concentração, otimizar rentabilidade, e ao mesmo tempo resolver problemas de liquidez sem recorrer a novas emissões de cotas — medida considerada desfavorável devido ao desconto de mercado.
Dividendos continuam atrativos
Atualmente, o XPML11 ocupa uma das melhores posições entre FIIs de shopping em termos de pagamento de dividendos. O rendimento mensal recente de R$ 0,92 por cota refletiu um yield de 0,86% ao mês, índice que se mantém competitivo frente ao setor.
Mesmo com desafios pontuais, o fundo segue com:
vacância baixa de 4,1%;
inadimplência controlada de 1,3%;
alta de 10% no NOI caixa em 12 meses, superando a inflação do período.
Por outro lado, indicadores de vendas e aluguel “same store” ficaram abaixo da inflação, apontando desaceleração do varejo e necessidade de ajustes operacionais para fortalecer o crescimento orgânico.
Troca de participações impacta portfólio e performance
Em novembro, o fundo concluiu uma importante operação de compra e venda de participações em shoppings com o CPSH11 (Capitânia Shoppings). Entre os ativos adquiridos estão:
Praia de Belas Shopping (Porto Alegre)
Shopping Metrô Tatuapé (SP)
Shopping Metrô Boulevard Tatuapé (SP)
Shopping Iguatemi Fortaleza (CE)
Ao mesmo tempo, o XPML11 vendeu 4,9% do Internacional Shopping Guarulhos por R$ 77 milhões, gerando ganho de capital relevante.
A operação deve aumentar o NOI em aproximadamente R$ 21 milhões ao ano, com melhora do NOI por metro quadrado de 11,5% acima da média do fundo — reforçando o foco em ativos maduros e de alto fluxo comercial.
Venda de shoppings para a Riza deve resolver caixa negativo
A principal movimentação para resolver o fluxo de caixa negativo vem da possível venda de um portfólio de imóveis para a Riza Real Estate, via criação de um novo fundo imobiliário. O valor total da negociação deve alcançar R$ 1,6 bilhão, com pagamento:
68% à vista
32% parcelado em até 5 anos
A operação possibilita ganho de capital estimado em até R$ 850 milhões, podendo gerar dividendos extraordinários próximos a R$ 5 por cota, caso confirmados após avaliações jurídicas, contábeis e constituição do novo fundo comprador.
Riscos continuam no radar
Apesar das perspectivas positivas, os principais pontos de atenção incluem:
Conflito de interesses entre XP e Capitânia devido à relação societária;
dependência do fechamento da venda para a Riza a fim de resolver o caixa negativo;
cenários otimistas de NOI, ainda sem simulação adversa divulgada;
fragilidade recente do varejo, impactando lojas e aluguéis “same store”.
A governança e o andamento da venda serão determinantes para o desempenho de curto e médio prazo do XPML11.
Manutenção segue como estratégia dominante
A manutenção do XPML11 continua alinhada ao perfil do cotista de longo prazo que busca renda recorrente com shoppings de alta qualidade. O fundo apresenta:
histórico de rentabilidade forte no setor;
boas práticas de portfólio e diversificação;
potencial distribuições futuras acima do padrão, caso a venda seja concluída.
A continuidade da atratividade dependerá do desfecho da operação com a Riza e da capacidade do fundo de atravessar o período sem comprometer a remuneração ao investidor.
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