TRXF11 e GARE11 vão disparar? Venda bilionária do Atacadão e novo BTS logístico podem redefinir o jogo

O mercado de fundos imobiliários voltou ao centro das atenções após uma movimentação bilionária envolvendo o grupo francês Carrefour, controlador da marca Atacadão. A companhia confirmou a venda de 22 imóveis operacionais para dois FIIs — GARE11 e TRXF11 — em uma operação que soma R$ 975 milhões.

Além disso, o TRXF11 anunciou a aquisição de um projeto logístico no modelo build-to-suit (BTS) locado para a Shopee, reforçando sua estratégia de diversificação e ampliando exposição ao segmento logístico.

O conjunto das operações altera o perfil dos fundos, aumenta a escala patrimonial e pode impactar dividendos e valorização das cotas no médio e longo prazo.

Venda de 22 imóveis do Atacadão: como ficou a divisão

A operação foi estruturada no modelo sale and leaseback, em que o varejista vende os imóveis e permanece como inquilino por contrato de longo prazo.

Estrutura da transação:

Os contratos são atípicos, com prazos de 15 anos, geralmente com multa equivalente ao saldo contratual em caso de rescisão antecipada — fator que reduz risco de vacância estrutural.

Para o Carrefour, a operação libera aproximadamente R$ 1 bilhão em caixa e gera ganho de capital estimado em cerca de R$ 100 milhões. O capital tende a ser direcionado para expansão operacional, principalmente na abertura de novas lojas do Atacadão até 2030.

O que muda para o GARE11

O GARE11 consolida sua posição como fundo de varejo alimentar urbano, ampliando participação nesse segmento.

Com a aquisição:

• Aumenta a concentração em ativos de varejo alimentar de grande porte

• Reforça exposição a contratos longos e atípicos

• Amplia potencial de geração de renda recorrente

• Reduz risco de rotatividade de inquilinos

Considerando que o Atacadão projeta expansão para cerca de 455 unidades no Brasil até 2030, abre-se espaço para novas operações semelhantes no futuro, criando uma avenida de crescimento estrutural para fundos focados em varejo urbano.

TRXF11: diversificação ganha força

O TRX Real Estate, gestor do TRXF11, vem alterando o perfil do fundo nos últimos anos.

Com as novas aquisições:

• Portfólio passa a ter 114 imóveis

• Segmento logístico sobe para aproximadamente 21% da carteira

• Mantém forte presença em varejo alimentar

• Amplia exposição a contratos atípicos de longo prazo

O fundo já se aproxima de R$ 6 bilhões de patrimônio líquido, consolidando-se entre os maiores FIIs de renda urbana do país.

Novo galpão logístico para Shopee: aposta estratégica

Além dos imóveis do Atacadão, o TRXF11 anunciou investimento de R$ 135,5 milhões em um galpão logístico BTS em Londrina (PR).

Detalhes do projeto:

• Área bruta locável: 31 mil m²

• Inquilino: Shopee

• Modelo: Build-to-suit

• Prazo contratual: 10 anos (atípico)

• Previsão de entrega: julho de 2027

• Cláusula de rendimento mínimo: 9,5% ao ano durante a obra

A escassez de galpões triple A no Paraná foi determinante para a operação. O estado possui volume reduzido de construção logística frente à demanda crescente de e-commerce.

Com a expansão agressiva de Shopee, Amazon e Mercado Livre, a demanda por ativos modernos segue elevada.

Impacto potencial nos dividendos

Embora operações desse porte demandem período de maturação, alguns fatores podem influenciar positivamente a distribuição futura:

1. Contratos atípicos reduzem risco de vacância

2. Inquilinos de grande porte aumentam previsibilidade

3. Ativos novos tendem a ter menor necessidade de capex corretivo

4. Ganho de escala melhora diluição de despesas

No curto prazo, pode haver impacto transitório caso haja emissões para financiar aquisições. Porém, no médio prazo, ativos de qualidade tendem a elevar a base de receita recorrente.

Fundos imobiliários e o ciclo de juros

Em cenário de expectativa de queda da Selic, o setor de fundos imobiliários historicamente apresenta valorização, impulsionado por:

• Redução do custo de oportunidade

• Maior atratividade frente à renda fixa

• Reprecificação dos ativos imobiliários

• Compressão das taxas de cap rate

Movimentações bilionárias como essa indicam que o mercado institucional segue ativo, mesmo antes de um ciclo completo de afrouxamento monetário.

O mercado pode estar precificando corretamente?

O crescimento estrutural dos FIIs de renda urbana depende de:

• Continuidade das operações sale and leaseback

• Expansão de grandes varejistas

• Consolidação do e-commerce

• Estabilidade macroeconômica

TRXF11 e GARE11 reforçam posicionamento em ativos estratégicos e contratos robustos. A questão central passa a ser se as cotas já refletem plenamente essa nova escala patrimonial ou se ainda existe espaço para reprecificação.

O volume movimentado, a qualidade dos inquilinos e a diversificação logística indicam que o setor segue em transformação acelerada — e essas operações podem marcar um novo patamar para ambos os fundos no ciclo atual do mercado imobiliário listado.