O fundo imobiliário GARE11 passou a chamar a atenção do mercado nas últimas semanas após registrar uma queda relevante em sua cotação. Somente nos últimos 30 dias, o fundo saiu da faixa próxima de R$ 9,12 para encerrar o período ao redor de R$ 8,82, acumulando uma desvalorização aproximada de 2,3%.
O movimento gerou preocupação entre investidores, especialmente porque o fundo vinha em trajetória de alta nos meses anteriores, chegando a ser negociado próximo de R$ 9,24 em novembro e se aproximando do que muitos consideram seu preço justo, estimado na região de R$ 9,40.
A correção, no entanto, não ocorreu de forma aleatória. Dois fatores específicos ajudam a explicar a pressão recente sobre as cotas do GARE11.
Liberação das cotas da 7ª emissão pressiona o mercado
Um dos principais pontos de atenção está relacionado à sétima emissão de cotas do fundo, concluída em dezembro, que resultou em uma captação próxima de R$ 1,3 bilhão, a maior da história do GARE11.
Grande parte das aquisições realizadas no segundo semestre de 2025 foi estruturada majoritariamente por meio de integralização em cotas, e não com recursos em caixa ou alavancagem financeira.
Aquisições recentes pagas com cotas
Entre as principais operações anunciadas, destacam-se:
Dois imóveis da Desco, adquiridos entre setembro e outubro, pelo valor aproximado de R$ 32,3 milhões, sem uso de alavancagem.
Parque Logístico de Confins, comprado em dezembro por R$ 86,8 milhões, com inquilinos como Mercado Livre, Três Corações e Vale, pago majoritariamente via cotas.
Edifício corporativo em Belo Horizonte, locado para empresas como MRV e Log, com investimento total de R$ 126,4 milhões, sendo cerca de 80% pagos em cotas do próprio fundo.
Na prática, isso significa que os vendedores desses ativos passaram a deter cotas do GARE11, que puderam ser negociadas livremente após a conversão dos recibos.
Conversão e início das negociações
A conversão das cotas da 7ª emissão ocorreu em 13 de janeiro de 2026, com início da negociação no dia seguinte. Coincidentemente — ou não —, a partir desse período a cotação do fundo passou a cair de forma mais acelerada, rompendo a faixa dos R$ 9 e intensificando o movimento de correção.
Esse comportamento é comum em fundos que utilizam cotas como moeda para aquisições, já que parte dos recebedores opta por vender no mercado secundário, aumentando a oferta no curto prazo.
Mudanças no regulamento geram ruído entre cotistas
Outro fator que contribuiu para o desconforto do mercado foi a proposta da gestão de alterações relevantes no regulamento do fundo, ainda em fase de votação.
Aumento do capital autorizado
Atualmente, o GARE11 possui capital autorizado de até R$ 10 bilhões, o que já permite novas emissões sem necessidade de aprovação dos cotistas enquanto esse limite não for ultrapassado.
A proposta prevê elevar esse teto de forma significativa, mesmo com o fundo tendo hoje patrimônio próximo de R$ 2 bilhões. Para parte dos investidores, o movimento é visto como excessivo e prematuro, aumentando o receio de emissões frequentes e potencial diluição.
Ponto positivo: mais agilidade para aproveitar oportunidades de aquisição.
Ponto negativo: maior discricionariedade da gestão e menor previsibilidade para o cotista.
Possível conflito de interesses também entra no radar
Outro trecho do regulamento que gerou reação negativa envolve a possibilidade de o fundo investir:
Em cotas de outros fundos imobiliários;
Em operações de CRIs estruturadas, coordenadas ou distribuídas por partes relacionadas à própria gestão ou administração.
Embora essa prática não seja incomum no mercado — inclusive em grandes fundos logísticos —, o receio está no desvio do foco principal, já que o GARE11 é essencialmente um fundo de tijolo.
A preocupação não está na possibilidade em si, mas no tamanho que esse tipo de investimento poderia assumir dentro da carteira ao longo do tempo.
Queda é relevante, mas ainda moderada
Apesar do desconforto recente, os números mostram que a correção ainda é relativamente contida:
Cotação há 30 dias: cerca de R$ 9,12
Cotação atual: aproximadamente R$ 8,82
Variação: queda em torno de 2,3%
Para um fundo que vinha se valorizando de forma consistente e negociava acima de R$ 9 por longos períodos, o movimento gera alerta, mas não caracteriza um desmonte estrutural.
O que o investidor deve observar daqui para frente
A queda recente do GARE11 parece estar mais relacionada a fatores técnicos e de curto prazo do que a uma deterioração dos fundamentos do fundo. Entre os pontos-chave para acompanhamento estão:
Comportamento da cotação após absorção total das cotas da 7ª emissão;
Resultado da votação sobre as mudanças no regulamento;
Qualidade e disciplina das próximas aquisições;
Manutenção da estratégia focada em imóveis com geração previsível de renda.
O movimento de queda do GARE11 em janeiro de 2026 tem explicações objetivas e amplamente observadas em outros fundos do mercado. A liberação de novas cotas e o ruído regulatório ajudaram a pressionar os preços no curto prazo, mas não indicam, por si só, perda de qualidade do portfólio.
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