GGRC11 cresce em cotistas, lucra R$ 34 milhões e pode recomprar cotas com 10% de desconto

O relatório gerencial de janeiro do GGRC11 trouxe números relevantes para os cotistas e reforçou mudanças estruturais importantes no fundo. Com crescimento expressivo no número de investidores, resultado elevado impulsionado por venda de ativos e desconto relevante frente ao valor patrimonial, o fundo volta ao radar de quem busca renda recorrente com potencial de valorização.

Mesmo com a cota ainda “amassada”, pressionada por emissões recentes — cenário semelhante ao observado em outros FIIs como TRXF11 e GAR11 — o GGRC11 mantém fundamentos sólidos, vacância controlada e geração de caixa consistente.

Estrutura atual do GGRC11

O fundo encerrou janeiro com os seguintes números:

• 36 imóveis

• ABL total de 711 mil m²

• 41 inquilinos

• Prazo médio de contratos: 4,94 anos

• 290.959 cotistas

• Valor patrimonial da cota: R$ 11,22

• Cotação de fechamento do mês: R$ 10,50

• Patrimônio líquido: R$ 2,403 bilhões

• Liquidez média mensal: R$ 8,64 milhões

A cota segue negociando com aproximadamente 10% de desconto sobre o valor patrimonial, o que abre espaço para eventuais ganhos caso a recompra de cotas seja aprovada.

Nos últimos 12 meses, o fundo entregou 11,93% de dividend yield, pagando R$ 0,10 por cota mensalmente.

Resultado de janeiro: impacto da venda de imóveis

O grande destaque do mês foi a venda de dois ativos (Campinas e Covolan), que geraram aproximadamente R$ 165 milhões em receitas, impactando diretamente o resultado.

Resultado por cota:

O fundo optou por fortalecer a reserva acumulada, preservando parte do lucro extraordinário, o que contribui para maior previsibilidade futura na distribuição.

Despesas e alavancagem

Janeiro registrou aumento pontual nas despesas, comuns no início do ano:

• Despesas totais: R$ 2 milhões

• Impostos: R$ 2 milhões

• Alavancagem atual: 11,3%

• Passivo total: R$ 306 milhões

A estrutura segue controlada. O fluxo de amortização é equilibrado e não representa risco relevante no curto prazo.

O fundo possui aproximadamente R$ 2,7 bilhões em ativos, distribuídos entre:

• Imóveis: R$ 2 bilhões

• FIIs: R$ 439 milhões

• Outras aplicações: R$ 180 milhões

• Recebíveis: R$ 74 milhões

Perfil da receita e concentração

Principais inquilinos:

• Renault: 12,55%

• Americanas: 11,34%

• Ambev: 11,11%

Distribuição geográfica:

• Sul: 56,5%

• São Paulo: 26,6%

• Paraná: 24,7%

• Minas Gerais: 16,7%

Segmentação por tipo de imóvel:

• Logístico: 68%

• Industrial: 15%

• Híbridos: 15,9%

A vacância permanece praticamente zerada, após venda do imóvel que apresentava desocupação.

Reajustes e contratos

• 90% dos contratos corrigidos pelo IPCA

• Reajuste médio recente: 8,23%

• Vencimentos em 2026: 14%

O preço médio de locação caiu de R$ 28,59 para R$ 27,20 após vendas recentes, mas há espaço para recomposição nas próximas renegociações.

Assembleia e possíveis mudanças no regulamento

A Assembleia Geral Extraordinária convocada propõe:

• Substituição da administradora para a Vórtx

• Mudança de denominação do fundo (ticker permanece GGRC11)

• Aprovação de programa de recompra de cotas

• Regras adicionais de governança

• Limite de 10% para voto em matérias sensíveis

• Possibilidade de transações com fundos administrados pela nova administradora

Nenhum ponto apresenta aumento de custo ao cotista. A recompra de cotas, caso aprovada, poderá ocorrer quando houver desconto relevante frente ao VP.

Com desconto atual próximo de 10%, a recompra poderia funcionar como catalisador de valorização no curto prazo.

Programa Renova: modernização dos ativos

O fundo formalizou o programa “Renova”, iniciativa de melhorias físicas e operacionais nos imóveis.

Status atual:

• Obras em andamento em unidades como Renault, VW MAN e CD Santa Cruz (Anápolis)

• Obras da fase 2 do CD Santa Cruz com 80% concluídas

• Conclusões recentes em Guarulhos (Ambev) e Cuiabá

Embora o programa represente essencialmente manutenção ativa dos ativos, a formalização reforça o foco da gestão na preservação e valorização patrimonial.

Crescimento expressivo de cotistas

O número de investidores saltou de 257 mil para 290 mil em um mês — crescimento superior a 13%.

O GGRC11 já figura entre os 12 maiores FIIs em número de cotistas e deve ultrapassar 300 mil investidores em breve.

Performance histórica

Desde o início:

• Rentabilidade acumulada: 90,46%

• IFIX no período: 89,65%

• CDI líquido: inferior ao fundo

• IPCA: amplamente superado

Mesmo com a cotação pressionada por emissões, o fundo conseguiu preservar poder de compra e entregar retorno competitivo frente ao mercado.

GGRC11 está barato?

Com:

• Vacância praticamente zerada

• Alavancagem controlada

• Yield próximo de 12%

• Crescimento de base de cotistas

• Desconto relevante frente ao VP

O fundo apresenta fundamentos sólidos, mas ainda sofre pressão de mercado típica pós-emissões.

A possível recompra de cotas pode ser um divisor de águas, caso seja implementada com disciplina de capital.

O cenário atual coloca o GGRC11 como um FII de tijolo com retorno elevado, governança reforçada e espaço para valorização — especialmente se o mercado reduzir o desconto frente ao valor patrimonial.