O XPLG11 manteve a distribuição de R$ 0,82 por cota referente a maio de 2026, mesmo diante do aumento das preocupações com a qualidade de seu resultado recorrente. O fundo encerrou o período com inadimplência de 5,9%, vacância física de 8,1% e cotação abaixo do valor patrimonial.
O relatório oficial também mostra que uma parcela relevante do resultado mensal veio de lucros imobiliários. Isso significa que o pagamento atual não foi sustentado somente pelos aluguéis dos galpões logísticos.
Principais números do XPLG11 em maio
| Indicador | Resultado |
|---|---|
| Patrimônio líquido | R$ 5,41 bilhões |
| Número de cotistas | 344.312 |
| Resultado mensal | R$ 44,96 milhões |
| Valor distribuído | R$ 42,14 milhões |
| Rendimento por cota | R$ 0,82 |
| Receita de locação | R$ 54,45 milhões |
| Lucros imobiliários | R$ 8,59 milhões |
| Valor patrimonial por cota | R$ 105,25 |
| Cotação no fim de maio | R$ 97,00 |
| Inadimplência | 5,9% |
| Vacância física | 8,1% |
| Vacância financeira | 3,9% |
O pagamento de R$ 0,82 por cota foi realizado em 15 de junho aos investidores posicionados no fundo em 29 de maio. Considerando a cotação de R$ 97 no encerramento do mês, o rendimento representou dividend yield anualizado de 10,14%.
Inadimplência recua mas Mobly concentra parte do problema
A inadimplência caiu de 8% para 5,9% da receita mensal de locação. Apesar da melhora, o indicador continua elevado e envolve seis locatários.
Do total, 3,1 pontos percentuais estão relacionados à Mobly. A empresa, por meio de seu grupo econômico Toky, protocolou pedido de recuperação judicial.
A gestão informou que acompanha o processo, notificou a companhia sobre os débitos e mantém negociações com os locatários inadimplentes para tentar receber os valores em aberto.
A concentração do problema em uma empresa pode permitir uma melhora mais rápida caso os pagamentos sejam regularizados. Entretanto, a recuperação judicial aumenta as incertezas sobre prazos e condições de recebimento.
Resultado dependeu de vendas de imóveis
O XPLG11 apurou resultado-base de R$ 44,96 milhões em maio e distribuiu R$ 42,14 milhões aos cotistas. A receita de locação alcançou R$ 54,45 milhões, mas o fundo também reconheceu R$ 8,59 milhões em lucros imobiliários.
Em termos aproximados, os lucros com imóveis contribuíram com quase R$ 0,17 por cota. Sem essa receita extraordinária, o resultado mensal teria ficado próximo de R$ 0,70 por cota, abaixo dos R$ 0,82 distribuídos.
Isso não significa necessariamente um corte imediato. O fundo possuía R$ 0,95 por cota em resultado acumulado e ainda não distribuído no NE Logistic FII, veículo controlado integralmente pelo XPLG11.
Essa reserva permite uniformizar os pagamentos, mas mostra que o rendimento atual não está sendo sustentado exclusivamente pelo resultado recorrente dos aluguéis.
Dividendos podem continuar em R$ 0,82?
A gestão apresentou uma projeção de rendimentos entre R$ 0,79 e R$ 0,85 por cota até dezembro de 2026. O valor central permanece em R$ 0,82.
A projeção considera receitas, despesas, vendas de ativos e reservas acumuladas. Como todo guidance, porém, não representa garantia de pagamento.
A capacidade de manter os rendimentos dependerá principalmente da redução da inadimplência, da ocupação das áreas vagas e da geração de caixa dos novos imóveis incorporados ao portfólio.
Vacância continua sendo ponto de atenção
A vacância física permaneceu em 8,1%, enquanto a financeira ficou em 3,9%. O XPLG11 encerrou maio com 31 condomínios e 94 locatários, além de um empreendimento em construção.
A diferença entre as duas taxas ocorre porque nem todas as áreas vagas possuem o mesmo valor de aluguel. Ainda assim, espaços desocupados deixam de gerar receita recorrente e podem aumentar os gastos imobiliários.
O prazo médio ponderado dos contratos era de 4,9 anos. Cerca de 93% da receita estava vinculada a contratos corrigidos pelo IPCA, enquanto 56% dos contratos eram típicos e 44% atípicos.
Mercado Livre concentra 22% da receita
O Mercado Livre permaneceu como o maior locatário do fundo, respondendo por aproximadamente 22% da receita imobiliária. Na sequência aparecem Leroy Merlin, Renner, São Bernardo e Mobly.
Embora o principal inquilino seja uma companhia de grande porte, a concentração aumenta a dependência do fundo em relação a uma única operação. Mudanças contratuais ou devoluções de áreas poderiam afetar o resultado.
Queda da cota criou desconto patrimonial
O XPLG11 encerrou maio cotado a R$ 97, enquanto seu valor patrimonial era de R$ 105,25. Isso representava um desconto de aproximadamente 7,8%.
No próprio mês, o retorno total bruto do fundo foi negativo em 2,91%, contra recuo de 1,33% do IFIX. Nos 12 meses encerrados em maio, o retorno total do XPLG11 foi de 5,11%, abaixo dos 12% registrados pelo índice.
O desconto aumentou depois do fechamento do relatório, com as cotas pressionadas no mercado secundário. Parte desse movimento pode estar relacionada à maior quantidade de papéis em circulação após a emissão realizada pelo fundo, além dos riscos operacionais apresentados no documento.
XPLG11 está barato ou ainda oferece riscos?
O XPLG11 possui patrimônio elevado, portfólio diversificado e forte liquidez. Em maio, a negociação média diária chegou a R$ 7 milhões.
Por outro lado, o investidor precisa considerar a inadimplência da Mobly, a vacância física de 8,1%, a concentração no Mercado Livre e a participação de lucros não recorrentes no resultado.
A queda da cota ampliou o desconto patrimonial e elevou o rendimento percentual, mas não elimina os riscos. A recuperação dependerá do aumento do resultado recorrente e da redução dos espaços vagos e dos aluguéis atrasados.
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