TRXF11 cai para mínima histórica pagando 12,8% ao ano: oportunidade ou armadilha?

O fundo imobiliário TRXF11 voltou ao centro das discussões entre investidores após a divulgação do relatório gerencial de fevereiro. Apesar de manter distribuição mensal de R$ 0,93 por cota, o preço do fundo segue pressionado no mercado, atingindo mínimas históricas e levantando a pergunta que muitos investidores estão fazendo: a queda da cota representa risco ou oportunidade?

Com mais de 252 mil cotistas, patrimônio bilionário e vacância praticamente inexistente, o fundo segue operando com indicadores robustos. Mesmo assim, a cotação vem caindo de forma consistente nos últimos meses, pressionada principalmente por emissões recentes e pela venda de cotas por investidores institucionais.

TRXF11 acumula queda e atinge menor cotação da história

No fechamento de fevereiro, a cota do fundo estava em R$ 92,96, mas desde então continuou recuando e passou a ser negociada abaixo de R$ 92 no mercado secundário.

A queda tem sido gradual, mas persistente.

Desempenho recente da cota

Na prática, o investidor que possuía cotas há um ano viu o preço cair cerca de R$ 9 por cota, mesmo com o fundo mantendo o pagamento de dividendos.

Com a cotação atual e o dividendo mensal de R$ 0,93, o fundo apresenta:

• Dividend yield mensal: cerca de 1,01%

• Dividend yield anualizado: aproximadamente 12,85%

Esse patamar de rendimento coloca o fundo entre os FIIs de maior retorno em dividendos do mercado, o que explica o interesse crescente de investidores pessoa física.

Por que a cota do TRXF11 continua caindo?

A principal razão da pressão na cotação está relacionada às aquisições realizadas pela gestão nos últimos meses.

Durante o ciclo de expansão recente, o fundo adquiriu diversos imóveis e parte relevante dessas operações foi paga com cotas do próprio fundo.

Na prática, muitos vendedores desses ativos não desejam manter cotas de fundos imobiliários e optam por vendê-las no mercado, o que gera:

• aumento na oferta de cotas

• pressão no preço

• maior liquidez de negociação

Esse fenômeno costuma acontecer após grandes emissões ou aquisições estruturadas em cotas, criando um período de absorção pelo mercado.

Fundo negocia com grande desconto sobre valor patrimonial

Mesmo com a queda recente, os indicadores estruturais do fundo continuam sólidos.

Atualmente, o TRXF11 possui:

• Valor patrimonial por cota: cerca de R$ 101,14

• Cotação de mercado: cerca de R$ 92

Isso significa que o fundo está sendo negociado com desconto próximo de 9% sobre o valor patrimonial.

Algumas análises de valuation também indicam desconto ainda maior quando comparado ao retorno esperado de renda fixa.

Estimativas apontam:

• Preço teto estimado: cerca de R$ 111

• Desconto potencial: aproximadamente 20%

Esse tipo de diferença entre preço de mercado e valor teórico costuma chamar a atenção de investidores focados em renda passiva.

Estrutura do fundo continua robusta

Mesmo com a queda da cotação, o fundo mantém indicadores operacionais considerados fortes dentro do setor de fundos imobiliários.

Estrutura atual do TRXF11

Além disso, o fundo apresenta:

• Vacância física: 0,46%

• Vacância financeira: 0,42%

• Prazo médio dos contratos: 12,09 anos

• Contratos atípicos: cerca de 70%

Contratos atípicos são considerados mais seguros porque possuem multas elevadas para rescisão antecipada.

Aquisição de galpão para Shopee chama atenção do mercado

Entre os destaques do relatório está a aquisição de um novo ativo logístico que será desenvolvido para a Shopee, uma das maiores plataformas de comércio eletrônico da Ásia.

O projeto será localizado em Londrina (PR) e terá:

• ABL: 33 mil m²

• Contrato: atípico

• Prazo: 10 anos

• Cap rate: 9,5%

• Classificação: galpão logístico Triple A

A estratégia reforça a exposição do fundo ao setor logístico, considerado um dos segmentos mais resilientes dentro do mercado imobiliário.

Situação do Grupo Pão de Açúcar preocupa investidores

Outro tema que chamou atenção no relatório foi o pedido de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar (GPA).

O GPA representa cerca de:

• 7,8% da receita do fundo

No entanto, a gestão esclareceu que:

• a renegociação envolve dívidas financeiras não operacionais

• aluguéis não fazem parte da renegociação

• não há atraso nos pagamentos

Além disso, a receita do fundo é altamente diversificada.

Segundo os dados do relatório:

• 99% do fluxo de renda vem de outros inquilinos

Isso reduz significativamente o impacto potencial sobre a distribuição de dividendos.

Carteira do fundo segue diversificada

A carteira do TRXF11 apresenta diversificação tanto por segmento quanto por locatários.

Segmentos do portfólio

Entre os principais locatários estão:

• Assaí

• Grupo Mateus

• GPA

• grandes redes de varejo e atacado

Essa estrutura dilui o risco de inadimplência.

Rentabilidade histórica supera o IFIX

Desde o início das operações, o fundo apresentou retorno relevante em comparação ao principal índice de fundos imobiliários.

Rentabilidade acumulada

Ou seja, ao longo do tempo o fundo gerou valor para os cotistas.

No entanto, em 2026 o desempenho está negativo, enquanto o IFIX registra alta de cerca de 3,6%, reflexo direto da pressão recente sobre a cotação.

Dividendos seguem estáveis

A gestão mantém o guidance de distribuição para 2026 entre:

R$ 0,90 e R$ 0,93 por cota até dezembro.

Em fevereiro, o fundo registrou:

Essa reserva pode ajudar a manter estabilidade nos pagamentos em momentos de maior volatilidade.

Queda é estrutural ou momentânea?

Apesar da pressão recente na cotação, os fundamentos do TRXF11 continuam relativamente sólidos:

• portfólio diversificado

• vacância quase zero

• contratos de longo prazo

• dividendos consistentes

A queda parece estar ligada principalmente a fatores técnicos de mercado, como a venda de cotas após aquisições pagas com participação no fundo.

Historicamente, situações semelhantes costumam durar alguns meses até que o mercado absorva o excesso de oferta.

Ainda assim, especialistas alertam para um ponto importante: evitar concentração excessiva em um único fundo imobiliário, mesmo quando ele parece descontado.