Selic a 15% pressiona financiamento imobiliário e amplia número de leilões

Entre janeiro de 2022 e agosto de 2025, mais de 1 milhão de brasileiros atrasaram o pagamento do financiamento da casa própria. O dado expõe uma mudança relevante no cenário do crédito imobiliário: o que antes era visto como símbolo de estabilidade financeira passou a representar risco crescente para muitas famílias.

O movimento acompanha a trajetória da taxa básica de juros. Após o ciclo de alta iniciado em 2020, a Selic avançou gradualmente até atingir 15% ao ano em 2025. Com isso, o custo do dinheiro aumentou, o crédito encareceu e o peso das parcelas no orçamento doméstico ficou maior.

O reflexo aparece tanto na inadimplência quanto no volume financeiro recuperado pelos bancos. Somando os valores regularizados após notificações e consolidações de propriedade, o montante supera R$ 5 bilhões no período recente. Parte significativa desse dinheiro não veio da venda dos imóveis, mas de famílias que correram para quitar os atrasos após receberem aviso do cartório.

Como funciona a retomada do imóvel pelo banco

O financiamento imobiliário no Brasil opera majoritariamente sob o modelo de alienação fiduciária. Na prática, isso significa que o comprador mora no imóvel, mas a propriedade legal permanece no nome do banco até a quitação total da dívida.

Se o mutuário deixa de pagar:

• Após três parcelas em atraso, o banco comunica o cartório de registro de imóveis;

• O cartório notifica formalmente o devedor;

• Abre-se um prazo de 15 dias para regularizar a dívida;

• Caso não haja pagamento, a propriedade é consolidada em nome do banco;

• O imóvel pode ser levado a leilão, sem necessidade de longa disputa judicial.

O processo é rápido e foi estruturado para dar segurança jurídica ao credor. Para o consumidor, isso significa que o atraso prolongado pode resultar na perda do imóvel em poucos meses.

Leilões imobiliários crescem e reforçam tendência

O mercado de leilões confirma o aumento da pressão financeira sobre as famílias. Somente nos primeiros seis meses de 2025, mais de 116 mil imóveis foram levados a leilão no país.

Esse número reflete uma combinação de fatores:

• Juros elevados;

• Redução da renda disponível;

• Aumento do custo de vida;

• Endividamento prévio das famílias;

• Eventos inesperados que comprometem o orçamento.

O crescimento dos leilões não indica necessariamente má-fé ou irresponsabilidade. Em grande parte dos casos, trata-se de mudanças inesperadas na vida financeira dos mutuários.

O erro mais comum no financiamento imobiliário

O maior equívoco ao assumir um financiamento imobiliário é projetar o futuro como uma linha reta de estabilidade. A análise de crédito considera renda atual e histórico financeiro, mas não prevê:

• Divórcios ou separações, que reduzem renda familiar;

• Nascimento de filhos e aumento de despesas;

• Perda de emprego ou redução salarial;

• Doenças graves e gastos médicos elevados;

• Mudanças estruturais no mercado de trabalho.

O contrato, no entanto, não se adapta às oscilações da vida. A parcela permanece a mesma — ou pode até subir, dependendo do indexador.

Selic a 15% e o impacto nas parcelas

Com a Selic no patamar de 15%, o crédito fica mais caro. Mesmo contratos prefixados sofrem impacto indireto, já que o custo de captação das instituições aumenta, influenciando novas contratações e renegociações.

Nos financiamentos indexados a índices como TR ou IPCA, a inflação e o ambiente de juros elevados pressionam o valor final da dívida ao longo do tempo.

Além disso, famílias que comprometeram parcela elevada da renda — acima de 30% — tornam-se mais vulneráveis a qualquer queda de receita.

Como financiar sem virar estatística de leilão

O sonho da casa própria não deixou de ser viável. O que mudou foi o nível de planejamento necessário. Algumas estratégias são determinantes para reduzir o risco:

1. Reserva de emergência robusta

Antes de financiar, é essencial acumular reserva suficiente para cobrir parcelas e despesas fixas:

• Funcionário público estável: mínimo de 3 meses;

• Trabalhador CLT: pelo menos 6 meses;

• Autônomos e profissionais liberais: 9 meses;

• Empresários com estrutura maior: 12 meses ou mais.

Quanto maior a volatilidade da renda, maior deve ser a proteção.

2. Seguro prestamista e seguro de vida

O seguro prestamista cobre parcelas em casos de invalidez ou morte. Já o seguro de vida protege a família e evita que a dívida se transforme em problema sucessório. Não são custos supérfluos, mas instrumentos de proteção patrimonial.

3. Amortização estratégica

Amortizar reduz drasticamente o custo total do financiamento. Utilizar:

• 13º salário;

• Bônus;

• FGTS;

• Renda extra;

para abater saldo devedor diminui juros futuros e encurta o prazo. Priorizar redução de prazo, e não apenas da parcela, gera economia relevante ao longo dos anos.

4. Estratégia de saída

É fundamental avaliar liquidez do imóvel. Perguntas essenciais:

• O imóvel pode ser vendido rapidamente?

• O preço de mercado cobre o saldo devedor?

• A localização facilita negociação em caso de necessidade?

Um imóvel pouco líquido pode transformar o sonho em armadilha financeira.

Casa própria ficou mais complexa, não impossível

Os números mostram que o financiamento imobiliário se tornou mais sensível ao cenário macroeconômico. Juros altos e instabilidade aumentaram a inadimplência e os leilões.

O problema não é ter casa própria. O risco está em assumir dívida de longo prazo sem planejamento para imprevistos.

A vida muda. O contrato não.

Quem planeja reserva, protege a renda e amortiza estrategicamente amplia as chances de quitar o imóvel e transformar o sonho da casa própria em patrimônio consolidado — e não em estatística de leilão.