O fundo imobiliário RECR11, um dos maiores fundos de recebíveis imobiliários da bolsa brasileira, voltou ao radar dos investidores após a divulgação de novas movimentações na carteira. O fundo segue ampliando posições em operações de crédito imobiliário e pode incorporar novos imóveis ao portfólio após a execução de garantias ligadas a um de seus devedores.

Com patrimônio superior a R$ 2,4 bilhões e mais de 73 mil cotistas, o fundo mantém distribuição mensal próxima de R$ 0,80 por cota, enquanto suas cotas continuam sendo negociadas com desconto em relação ao valor patrimonial.

O cenário coloca o fundo em uma posição relevante dentro do segmento de FIIs de papel, mas também levanta discussões sobre a qualidade da carteira e a diferença de desempenho frente a concorrentes do mesmo segmento.

Fundo negocia com desconto em relação ao valor patrimonial

Atualmente, as cotas do RECR11 são negociadas com aproximadamente 8% de desconto em relação ao valor patrimonial.

O valor patrimonial do fundo gira próximo de R$ 88 por cota, enquanto as negociações no mercado secundário ocorrem em patamar inferior.

Esse tipo de desconto é relativamente comum em fundos de recebíveis imobiliários, especialmente em momentos de maior volatilidade da curva de juros, já que os ativos da carteira sofrem marcação a mercado conforme a variação das taxas de juros.

A volatilidade observada no patrimônio do fundo ao longo dos meses reflete justamente esse efeito:

• quando os juros sobem, o valor de mercado dos CRIs tende a cair;

• quando os juros recuam, esses ativos tendem a se valorizar.

Por esse motivo, oscilações no patrimônio não significam necessariamente perda permanente de valor, mas sim ajustes temporários de precificação.

Novos investimentos reforçam exposição a CRIs indexados ao CDI e IPCA

Durante o período mais recente, o fundo realizou novos aportes em diferentes operações de crédito imobiliário, principalmente aumentando posições em CRIs que já faziam parte da carteira.

Entre as movimentações destacadas estão:

• Aumento de aproximadamente R$ 1 milhão em operação indexada ao CDI + cerca de 5% ao ano

• Ampliação de cerca de R$ 19 milhões em outro CRI com retorno próximo de CDI + 3%

• Investimento de cerca de R$ 3 milhões em operação pulverizada ligada a lançamentos residenciais com taxa aproximada de IPCA + 10,5%

Essas operações reforçam o perfil da carteira do fundo, que segue concentrada em ativos indexados à inflação.

Atualmente, cerca de 80% da carteira está indexada ao IPCA, enquanto uma parcela menor está ligada ao CDI.

A taxa média dos ativos gira em torno de:

• IPCA + aproximadamente 8% ao ano

• CDI + cerca de 5,45% ao ano

Esse nível de retorno é considerado elevado dentro do mercado de crédito imobiliário, refletindo o perfil de risco intermediário da carteira.

Caso de inadimplência pode trazer novos imóveis para o portfólio

Um dos pontos que mais chamaram atenção no relatório foi a atualização sobre uma operação de crédito imobiliário ligada ao projeto Olimpo.

Após dificuldades no pagamento do financiamento, o fundo iniciou um processo de recuperação do crédito por meio da execução das garantias.

Nesse tipo de situação, o fundo pode:

• assumir os imóveis dados em garantia,

• ou receber ativos equivalentes para compensar a dívida.

Caso a execução seja concluída, esses imóveis poderão entrar diretamente na carteira do fundo.

Posteriormente, esses ativos podem ser:

• vendidos no mercado,

• utilizados para geração de renda,

• ou incorporados temporariamente ao portfólio.

Esse processo, porém, costuma levar tempo, já que a venda de ativos imobiliários depende das condições do mercado.

Carteira segue concentrada em crédito imobiliário

O RECR11 mantém uma estratégia focada em CRIs ligados a diversos segmentos do mercado imobiliário, como:

• desenvolvimento residencial

• loteamentos

• hotéis

• empreendimentos corporativos

A diversificação entre setores busca reduzir o risco de concentração em um único segmento imobiliário.

Ainda assim, o desempenho do fundo depende diretamente da qualidade de crédito dos devedores e da capacidade de pagamento das operações estruturadas.

Liquidez elevada chama atenção no mercado

Mesmo com as discussões sobre risco e desempenho relativo, o fundo continua apresentando liquidez elevada na bolsa.

O volume médio de negociação gira em torno de R$ 3 milhões por dia, o que coloca o fundo entre os FIIs de papel com maior liquidez do mercado.

Essa característica facilita:

• entrada e saída de investidores

• maior eficiência na formação de preços

• menor impacto de grandes ordens de compra ou venda

Além disso, o fundo recentemente contratou um formador de mercado, iniciativa que busca melhorar ainda mais a liquidez das negociações.

Dividendos seguem próximos de R$ 0,80 por cota

No campo da renda mensal, o fundo segue distribuindo rendimentos próximos de R$ 0,82 por cota.

Apesar disso, o valor ainda fica abaixo do observado em alguns fundos concorrentes do mesmo segmento de risco intermediário.

Essa diferença ocorre principalmente por dois fatores:

1. eventos de inadimplência na carteira

2. necessidade de ajustes e reorganização de operações de crédito

Ainda assim, o fundo mantém um histórico de distribuição consistente e segue entre os maiores FIIs de crédito imobiliário do mercado brasileiro.

O que investidores acompanham agora no RECR11

Entre os principais pontos monitorados pelos investidores nos próximos meses estão:

• evolução da recuperação de créditos inadimplentes

• venda ou incorporação de imóveis recebidos como garantia

• impacto dessas operações no fluxo de dividendos

• possível recuperação do desconto em relação ao valor patrimonial

Caso os créditos problemáticos sejam resolvidos e a carteira volte a apresentar maior estabilidade, o fundo pode recuperar parte do rendimento e reduzir o desconto observado nas cotas.