Os 4 melhores fundos imobiliários de tijolo base 10 para investir em 2025

O segmento de fundos imobiliários de tijolo base 10 consolidou-se em 2025 como uma das classes mais resilientes para o investidor de longo prazo.
Com Selic estabilizada acima de 13%, muitos FIIs de papel foram favorecidos, mas os fundos de tijolo com gestão ativa, imóveis estratégicos e contratos atípicos continuaram oferecendo retorno real consistente e proteção contra volatilidade.

Nesta análise, destacam-se quatro fundos que combinam fundamentos técnicos robustos e boa precificação de mercado: GARE11, ALZR11, GGRC11 e RBVA11.
A seguir, uma visão detalhada dos indicadores operacionais, financeiros e de risco de cada um.

GARE11: contratos atípicos, gestão conservadora e redução estrutural de alavancagem

O CSHG Arctium Renda Imobiliária (GARE11) é um fundo híbrido de logística e renda urbana com performance consistente desde o IPO.
Com 41 imóveis distribuídos em 14 estados, o fundo apresenta 100% dos contratos atípicos — cláusula que obriga o inquilino a quitar integralmente o valor remanescente em caso de saída antecipada.

• P/VP: 0,97

• Dividend Yield (12 meses): 11,5%

• Vacância física e financeira: 0%

• Alavancagem: 23%, com redução projetada para <5% após venda de 10 ativos

A duração média dos contratos (WAULT) supera 12 anos, e os sete locatários principais, como Carrefour, Souza Cruz, Grupo Mateus, Pão de Açúcar e Almanara, possuem rating de crédito elevado, conferindo baixo risco de inadimplência.
A estratégia da Credit Suisse Hedging-Griffo (gestora) combina monetização de ativos não estratégicos com rotação de portfólio, o que tende a reduzir o passivo financeiro e fortalecer a geração de caixa recorrente.

Em termos de valuation, o preço justo estimado de R$ 9,24 sugere upside moderado de 3,5%, somado ao dividend yield superior a 11%, o que mantém o GARE11 como uma posição defensiva premium em 2025.

ALZR11: diversificação setorial e contratos de longo prazo sustentam estabilidade

O Alianza Trust Renda Imobiliária (ALZR11) é o fundo com maior diversificação operacional entre os base 10.
O portfólio conta com 23 imóveis, divididos em cinco tipologias — logística, lajes corporativas, renda urbana, data centers e galpões refrigerados —, o que mitiga riscos setoriais e geográficos.

• P/VP: 0,99

• Dividend Yield (12 meses): 9,5%

• Vacância física e financeira: 0%

• WAULT: 9,1 anos

• Alavancagem: moderada, R$ 484 milhões de dívida, caixa de R$ 242 milhões

Entre os principais inquilinos estão Coca-Cola, BRF, Balduco, Sky, Grupo OBA e Escala, todos de alta capacidade financeira.
Com vacância nula e exposição concentrada em São Paulo (eixo logístico e urbano), o fundo oferece resiliência operacional e previsibilidade de dividendos.

A gestão da Alianza Trust adota uma estratégia de alavancagem inteligente (LTV controlado), utilizando dívidas de longo prazo a custo fixo, enquanto mantém liquidez para cobrir compromissos até 2030.
O patrimônio líquido de R$ 1,3 bilhão e a base de 170 mil cotistas reforçam a robustez do fundo, que apresenta ROA (Return on Assets) anualizado superior a 8%.

GGRC11: desconto relevante e contratos atípicos com alto potencial de yield

O GGR Covepi Renda (GGRC11) é um fundo puro de tijolo com foco em imóveis industriais e logísticos.
Com 34 ativos e ABL (Área Bruta Locável) de 633 mil m², o fundo entrega rendimento líquido anualizado de 12% e P/VP de 0,90, o maior desconto entre os pares.

• Dividend Yield (12 meses): 12,0%

• P/VP: 0,90

• Vacância física: 4,9%

• WAULT: 5,4 anos

• Contratos atípicos: 85%

Os principais inquilinos incluem Ambev, Copobras, Ceratec, Santa Cruz e Americanas. Apesar da recuperação judicial da Americanas, os aluguéis seguem sendo pagos integralmente, demonstrando solidez contratual.
A concentração regional no Sudeste e a diversificação de mais de 30 locatários reduzem o risco específico.

A gestão da GGR Investimentos adota estratégia de reciclagem de ativos e rotação de portfólio, o que deve gerar ganho patrimonial não recorrente em 2025.
O fundo mantém patrimônio de R$ 1,68 bilhão e liquidez média diária acima de R$ 4 milhões, figurando entre os FIIs mais líquidos da B3.

Com deságio de 10% em relação ao valor patrimonial e yield projetado de dois dígitos, o GGRC11 é indicado para investidores que buscam retorno elevado com risco moderado.

RBVA11: varejo bancário e contratos de longo prazo consolidam previsibilidade

O Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) é o principal representante do setor de varejo e agências bancárias entre os FIIs base 10.
Seu portfólio é composto por 81 imóveis e ABL de 300 mil m², distribuídos em 17 locatários, com destaque para Caixa Econômica Federal, Santander, Açaí, Pão de Açúcar, Centauro e Renner.

• Dividend Yield (12 meses): 11,6%

• P/VP: 0,89

• Vacância física: 6,7%

• WAULT: 6,1 anos

• Alavancagem: 10,8%

O fundo combina renda contratual previsível com imóveis de alto padrão urbano.
A baixa alavancagem e a receita concentrada em contratos corporativos de longo prazo resultam em um perfil de risco inferior à média do setor.
Com patrimônio líquido de R$ 1,65 bilhão e 85 mil cotistas, o RBVA11 mantém forte posição de caixa, R$ 38 milhões em liquidez imediata e FS (Fundos Estratégicos) de R$ 55 milhões, garantindo cobertura integral das obrigações de curto prazo.

A política da Rio Bravo Investimentos prioriza revisões contratuais indexadas ao IPCA, o que protege os rendimentos em cenários inflacionários.
Além disso, a gestora sinalizou prospecção ativa de novos contratos atípicos, fortalecendo o perfil de crédito do portfólio.

Comparativo técnico dos principais indicadores

 Fundamentos sólidos e atratividade relativa

Os quatro fundos analisados — GARE11, ALZR11, GGRC11 e RBVA11 — demonstram alto padrão de governança, contratos robustos e gestão ativa, características que justificam sua classificação entre os melhores FIIs de tijolo base 10 de 2025.

Em termos de perfil:

• GARE11 é indicado para quem busca segurança contratual e baixo risco financeiro;

• ALZR11, para quem prioriza diversificação e previsibilidade;

• GGRC11, para quem busca alto dividend yield e potencial de valorização;

• RBVA11, para quem prefere renda estável e exposição ao varejo corporativo.

Com P/VP médio abaixo de 1,0, esses fundos ainda negociam com desconto relevante em relação ao valor patrimonial, o que amplia o potencial de ganho total (dividendos + valorização) à medida que a curva de juros futura se acomoda.

Em síntese, os FIIs de tijolo base 10 continuam sendo a espinha dorsal das carteiras voltadas à renda passiva em 2025, equilibrando solidez patrimonial, geração de caixa previsível e gestão de qualidade institucional.