XPLG11 reduz vacância, mantém dividendos e prepara expansão com nova emissão bilionária

O fundo imobiliário XPLG11, administrado pela XP Asset, segue demonstrando solidez e previsibilidade nos resultados. No último mês, o fundo manteve a distribuição de R$ 0,82 por cota, valor consistente com os rendimentos pagos ao longo de 2025. O resultado acumulado está em R$ 2,77 por cota, reforçando a boa gestão e o controle financeiro.

A liquidez do fundo continua alta, atraindo investidores pela regularidade dos pagamentos e pelo portfólio composto por imóveis logísticos de qualidade, estrategicamente localizados em diferentes regiões do Brasil.

Nova emissão e aquisição bilionária de ativos

O principal destaque recente é a emissão de cotas destinada à aquisição de imóveis dos fundos RBRL11 e RDLI11, pertencentes à RBR Asset. A operação combina pagamento em cotas e recursos financeiros, somando aproximadamente R$ 1,5 bilhão, sendo cerca de R$ 1 bilhão em cotas e o restante em dinheiro.

Atualmente, o fundo possui R$ 93 milhões em caixa e uma dívida de R$ 342 milhões, em sua maioria por meio de CRIs. Com a nova aquisição, é esperado que o fundo precise levantar cerca de R$ 400 milhões adicionais por meio de novas dívidas, o que elevaria a alavancagem para o intervalo entre 10% e 15%, patamar ainda considerado saudável, mas que demanda atenção à amortização futura.

Redução da vacância impulsiona o desempenho

Um dos pontos mais positivos do relatório foi a redução da vacância para 4,6%, resultado da locação de 30 mil metros quadrados em um dos empreendimentos do portfólio. Essa melhora reverte a tendência de aumento da ociosidade observada nos meses anteriores e indica eficiência da gestão na renegociação e renovação de contratos.

A diversificação dos locatários e a localização estratégica dos galpões garantem maior segurança nas receitas e reduzem riscos de concentração. A vacância atual é uma das menores entre os grandes fundos logísticos da B3, sinalizando retomada de demanda por espaços industriais e de armazenagem.

Resultados financeiros e reservas fortalecidas

O lucro mensal do XPLG11 foi de R$ 14 milhões, enquanto o resultado total do período atingiu R$ 31 milhões. Parte desse montante foi destinada a reforçar as reservas financeiras, assegurando a manutenção da política de rendimentos para os próximos meses.

O fundo, que hoje possui patrimônio líquido de aproximadamente R$ 3 bilhões, deve ultrapassar R$ 5 bilhões após a nova emissão, consolidando-se entre os maiores FIIs de logística do mercado brasileiro.

Apesar da robustez dos números, o preço de mercado do XPLG11 — atualmente próximo de R$ 100 por cota — é inferior ao valor da nova emissão, o que reduz o incentivo para investidores participarem da oferta.

Perspectivas e riscos à frente

A incorporação dos ativos da RBRL11 e RDLI11 é considerada estratégica, por adicionar imóveis de alto padrão e bem localizados ao portfólio. Contudo, o aumento do endividamento e a necessidade de gestão eficiente do fluxo de amortizações são fatores que exigem acompanhamento atento dos cotistas.

Caso a emissão consiga captar entre R$ 30 milhões e R$ 50 milhões, o fundo poderá reforçar o caixa e manter sua política de rendimentos sem comprometer o balanço. O cenário segue positivo para o setor logístico, impulsionado pelo crescimento do e-commerce e pela expansão das operações de armazenagem em grandes centros urbanos.

Com gestão ativa, contratos sólidos e perspectiva de valorização patrimonial, o XPLG11 se mantém como um dos fundos logísticos mais relevantes e acompanhados da Bolsa brasileira.