Queda da Selic no radar: 3 fundos imobiliários que podem se beneficiar com a virada dos juros em 2026

A expectativa de início do ciclo de corte da taxa Selic voltou ao centro das discussões em 2026. Apesar do consenso de que os juros devem começar a cair ao longo do ano, o mercado mantém cautela ao precificar ativos de risco, como ações e fundos imobiliários, priorizando os juros futuros, que refletem percepção de risco, inflação e credibilidade da política monetária.

A experiência brasileira mostra que a simples redução da Selic não garante alívio financeiro imediato. Em ciclos passados, decisões tomadas sem respaldo inflacionário acabaram pressionando expectativas e elevando as taxas futuras, anulando qualquer benefício para ativos de renda variável. Foi exatamente esse tipo de leitura que marcou o mercado durante o governo de Dilma Rousseff, quando cortes artificiais de juros resultaram em forte deterioração macroeconômica.

Em 2026, no entanto, o contexto é distinto. A atuação do Banco Central do Brasil tem sido pautada por maior previsibilidade e autonomia institucional, mesmo após a transição da presidência de Roberto Campos Neto. O atual comando manteve a linha técnica, o que reforça a leitura de que, desta vez, a queda dos juros pode ocorrer de forma sustentável.

Por que a Selic pode começar a cair apenas em março

Apesar da pressão do mercado por cortes imediatos, fatores sazonais ainda impõem cautela. O início do ano concentra aumento de liquidez na economia: pagamento de 13º salário, férias, participação nos lucros e distribuição elevada de dividendos no fim do ano anterior. Esse excesso de recursos tende a pressionar principalmente a inflação de serviços, historicamente mais resistente.

Com esse pano de fundo, cresce a expectativa de que o Banco Central aguarde os dados consolidados de inflação de janeiro antes de iniciar o ciclo de cortes, possivelmente a partir da reunião de março. Ainda assim, o consenso de mercado aponta que a Selic deve encerrar 2026 em torno de 12%, embora projeções, como as do Boletim Focus, historicamente apresentem elevado grau de erro.

Fundos imobiliários diretamente impactados pela queda da Selic

Embora os juros futuros sejam o principal fator de precificação dos FIIs, alguns segmentos sentem impacto direto da Selic, especialmente aqueles ligados ao consumo, investimento produtivo e custo do crédito. Nesse contexto, três fundos se destacam.

1. PMLL11 (Pátria Malls): shoppings no centro da retomada

O PMLL11, fundo de shoppings do Pátria, vem se consolidando como um dos destaques operacionais do setor. O desempenho recente mostra crescimento consistente de NOI e vendas em dois dígitos, reforçando a resiliência do portfólio.

O setor de shoppings é um dos mais sensíveis à taxa de juros. Crédito mais barato reduz o custo do parcelamento, estimula o consumo e melhora o fluxo de caixa dos lojistas. Além disso, avaliações patrimoniais sofrem diretamente com a taxa de desconto utilizada nos laudos, que tende a cair em ambientes de juros menores.

Com cotas negociadas abaixo do valor patrimonial e indicadores operacionais sólidos, o PMLL11 surge como um dos principais beneficiados em um cenário de queda sustentada da Selic, especialmente em um país onde o consumo em shoppings segue como hábito cultural forte.

2. RZTR11: renda agrícola com retorno contratado

O RZTR11 apresenta uma dinâmica pouco comum entre os FIIs. Cerca de 80% a 90% de sua carteira está alocada em contratos de arrendamento rural, com taxa média de retorno próxima a 15,5% ao ano, funcionando na prática como um “pré-fixado imobiliário”.

Com a Selic elevada, esse tipo de fundo perde atratividade relativa frente à renda fixa tradicional. No entanto, em um cenário de queda dos juros, o jogo muda: enquanto títulos públicos passam a oferecer taxas menores, os contratos do RZTR11 permanecem inalterados, pois são firmados a taxas fixas de longo prazo.

Esse descompasso tende a aumentar a demanda pelo fundo, favorecendo sua valorização. Além disso, o modelo de negócio reduz risco de crédito, já que os imóveis ficam registrados em nome do fundo desde o início da operação.

3. PVBI11: lajes corporativas e o desconto escondido

O PVBI11 concentra ativos de lajes corporativas de alto padrão, localizados na região mais valorizada do mercado corporativo brasileiro. O fundo ainda convive com vacância relevante, reflexo direto do ciclo de juros altos e da retração do investimento empresarial.

Empresas, diante de crédito caro, adiam expansões, reduzem áreas administrativas e comprimem estruturas de backoffice. Esse movimento atinge diretamente o mercado de lajes. Com a reversão do ciclo monetário, a tendência se inverte: investimento volta a fazer sentido, expansão corporativa retoma espaço e a demanda por escritórios cresce.

O ponto central do PVBI11 está no deságio patrimonial. O fundo negocia a cerca de R$ 26 mil por metro quadrado, enquanto transações recentes de imóveis semelhantes indicam valores de 60% a 70% superiores. A combinação de redução da vacância com normalização do custo de capital pode destravar valor significativo ao longo de 2026.

O que essa análise indica para o investidor

A possível queda da Selic em 2026 não beneficia todos os fundos igualmente. Shoppings, lajes corporativas e fundos com renda contratada tendem a reagir antes e com maior intensidade, especialmente aqueles negociados com desconto relevante sobre o valor patrimonial.

Mais do que antecipar decisões do Banco Central, o investidor precisa observar como a economia real reage ao afrouxamento monetário. Quando consumo, investimento e crédito voltam a girar, determinados segmentos dos FIIs entram em clara vantagem competitiva.

Em um novo ciclo de juros, identificar esses movimentos antes da maioria pode fazer toda a diferença na construção de retorno ao longo do ano.