Fundos imobiliários entram em fase decisiva com expectativa de queda da Selic em 2026

A expectativa pela queda da taxa Selic voltou a movimentar o mercado financeiro e reacendeu o interesse dos investidores pelos fundos imobiliários. Embora o corte dos juros no Brasil ainda não tenha começado oficialmente, o consenso entre analistas é de que o ciclo de flexibilização deve se iniciar ao longo de 2026. A consequência direta disso já começa a ser sentida: os FIIs, especialmente os de tijolo, começam a se valorizar de forma antecipada.

Nos Estados Unidos, o movimento de queda de juros já está em curso. No Brasil, porém, a política monetária ainda permanece restritiva, com a taxa básica girando em patamar elevado. Mesmo assim, investidores já começam a precificar o cenário futuro, abrindo uma janela de oportunidades principalmente para os fundos imobiliários ligados a ativos físicos, como logística, lajes corporativas e renda urbana.

O cenário desenhado para os próximos anos é considerado positivo sob dois aspectos: a renda fixa ainda mantém retornos elevados no curto prazo, enquanto a renda variável — especialmente os fundos imobiliários — tende a se valorizar com a aproximação do ciclo de cortes da Selic.

Fundos de tijolo tendem a se beneficiar primeiro

Dentro do universo dos FIIs, os fundos de tijolo costumam reagir antes aos movimentos de queda dos juros. Isso ocorre porque seus ativos físicos passam a ganhar atratividade frente à renda fixa, que começa a perder competitividade conforme os rendimentos caem.

Mesmo sem o início oficial do ciclo de cortes, o mercado já vem antecipando esse movimento. Muitos fundos, que estavam negociados com forte desconto sobre o valor patrimonial, já começaram a subir nos últimos meses.

Esse comportamento reforça uma lógica histórica do mercado: Selic em queda, fundos imobiliários em alta. O movimento contrário também é verdadeiro — juros em alta pressionam as cotas para baixo.

BTLG11: logística consolidada e contratos indexados à inflação

Entre os fundos analisados, o BTLG11 se destaca como um dos principais nomes do setor logístico. O fundo possui mais de 410 mil cotistas, cerca de 30 imóveis e contratos majoritariamente atrelados ao IPCA.

Nos últimos 12 meses, o fundo distribuiu aproximadamente R$ 9,20 por cota, impulsionado pela redução da vacância e pela venda de ativos estratégicos. Hoje, o fundo já se encontra próximo ao seu preço justo, o que exige mais cautela para aportes.

Outro ponto relevante é a qualidade dos inquilinos, com nomes como Amazon, BRF, Mercado Livre, Ambev, Unilever, DHL e Assaí. Nenhum locatário representa mais do que 11% da receita, o que reduz significativamente o risco de concentração.

Além disso, grande parte dos imóveis está localizada em regiões estratégicas num raio de até 60 km da capital paulista, o chamado last mile, um diferencial logístico altamente valorizado pelo mercado.

BRCO11 mantém perfil defensivo, mas enfrenta vacância em alguns ativos

O BRCO11 também atua no segmento logístico e conta com mais de 120 mil cotistas e cerca de 10 imóveis. O fundo entregou aproximadamente 9,14% em dividendos nos últimos 12 meses, com contratos indexados à inflação.

Outro ponto positivo é que 86% dos seus inquilinos possuem grau de investimento, o que reduz o risco de inadimplência. No entanto, o fundo enfrenta atualmente uma vacância de cerca de 8,6%, após desocupações em três galpões específicos.

Apesar disso, a estrutura dos galpões permite rápida adaptação para novos locatários, o que tende a reduzir esse impacto ao longo do tempo.

TRXF11: diversificação elevada e rendimentos acima da média

O TRXF11 se destaca por sua estrutura híbrida, reunindo imóveis de logística, varejo atacadista, educacional, hospitais e shoppings. O fundo soma mais de 70 ativos e ultrapassa 200 mil cotistas.

Seu dividend yield nos últimos 12 meses ficou acima de 13%, um dos mais altos entre os fundos de tijolo. Os contratos são majoritariamente de longo prazo, com mais de 80% dos vencimentos concentrados após 2035.

Entre os principais inquilinos estão Assaí, Pão de Açúcar, Mercado Livre, Carrefour, Leroy Merlin, Decathlon e até o Hospital Albert Einstein. Apesar da grande diversificação, o Assaí representa cerca de 28% da receita, o que exige atenção ao risco de concentração.

LVBI11: desconto sobre valor patrimonial e vacância praticamente zerada

Diferente dos anteriores, o LVBI11 ainda negocia abaixo do seu preço justo. O fundo possui vacância financeira zerada atualmente e mais de nove imóveis logísticos em sua carteira.

Entre os principais inquilinos estão DHL, Amazon, Scania e Magazine Luiza. O fundo distribuiu cerca de 8,5% em dividendos nos últimos 12 meses, número mais modesto em relação aos outros, mas com maior margem de valorização patrimonial.

PVBI11: lajes corporativas sofrem com vacância estrutural

O PVBI11 representa o segmento de lajes corporativas, com sete edifícios localizados em regiões prime de São Paulo. Apesar da qualidade dos ativos, o fundo ainda enfrenta uma vacância elevada próxima de 16%.

Além disso, um único inquilino responde por quase 28% da receita, o que eleva o risco. O rendimento nos últimos 12 meses ficou em torno de 7,3%, pressionado pelas dificuldades do setor de escritórios no pós-pandemia.

Selic elevada ainda pressiona FIIs, mas cenário começa a virar

Mesmo com o cenário ainda restritivo, o mercado já começa a precificar um ambiente de juros mais baixos no médio prazo. A própria XP Investimentos já trabalha com a possibilidade de início do ciclo de cortes a partir de março de 2026.

Até lá, os juros devem permanecer elevados, mas com cortes lentos e graduais. Esse movimento é visto como extremamente positivo para o investidor, que tende a se beneficiar tanto da renda fixa no curto prazo quanto da valorização dos fundos imobiliários no médio e longo prazo.

Investir antes da virada pode ser a principal estratégia

O ponto central para o investidor é entender que os mercados se movem por antecipação. Quando a Selic começar efetivamente a cair, parte relevante da valorização dos FIIs já terá acontecido.

Por isso, o atual momento é enxergado como uma janela estratégica: fundos ainda pressionados pelos juros, mas com perspectiva de valorização consistente no ciclo seguinte.

A expectativa de queda da Selic em 2026 começa a reposicionar os fundos imobiliários no radar dos investidores. Mesmo com os juros ainda elevados, os fundos de tijolo já apresentam sinais de recuperação, enquanto a renda fixa segue atrativa no curto prazo.

O cenário traçado é de transição: pressão no presente, oportunidade no futuro. Para quem pensa em renda passiva, diversificação e valorização patrimonial, os FIIs voltam a ocupar posição de destaque nas estratégias de longo prazo.