Com queda de 10%, GARE11 e TRXF11 ainda são boas oportunidades?

Nos últimos meses — e com intensidade maior nas últimas semanas — dois fundos imobiliários bastante conhecidos do mercado passaram a chamar atenção dos investidores: TRXF11 e GARE11.

Ambos registraram quedas próximas de 10% em suas cotações, movimento que reacendeu discussões entre investidores sobre os riscos e oportunidades nesses ativos.

Além da correção natural de preços após novas aquisições de imóveis realizadas por meio de cotas, outro fator passou a preocupar o mercado: o plano de recuperação extrajudicial anunciado pelo Grupo Pão de Açúcar, um dos principais inquilinos dos dois fundos.

A dúvida que domina investidores agora é direta:
essa queda representa uma oportunidade de compra ou um sinal de alerta para os dividendos futuros?

TRXF11: fundo com grande portfólio e contratos longos

O TRXF11 (TRX Real Estate) é um dos maiores fundos imobiliários do setor de renda urbana da bolsa brasileira. Seu portfólio possui ampla diversificação e contratos de longo prazo.

Principais indicadores do TRXF11

A carteira do fundo inclui grandes empresas nacionais, como:

• Assaí

• Grupo Mateus

• Albert Einstein

• Atacadão

• Mercado Livre

• Caixa Econômica

• Obra Max

• Westwing

Apesar da diversificação, existe um ponto que exige atenção: concentração de receita em alguns grandes locatários.

Atualmente, apenas três empresas concentram cerca de 37% da receita mensal do fundo:

• Assaí

• Grupo Mateus

• Grupo Pão de Açúcar

GARE11: fundo menor, mas com concentração maior de receita

Já o GARE11 possui um portfólio menor, porém também diversificado em tipos de ativos.

Estrutura atual do GARE11

O fundo possui inquilinos relevantes, como:

• Carrefour

• Souza Cruz

• Grupo Mateus

• MRV

• Mercado Livre

• Vale

Porém, a concentração de receita chama mais atenção que no TRXF11.

Apenas três locatários representam cerca de 73% da receita do fundo.

Isso significa que qualquer problema com esses contratos pode gerar impacto relevante na renda mensal distribuída aos cotistas.

Por que as cotas dos fundos caíram?

A queda recente das cotas tem duas principais explicações.

Aquisição de imóveis pagando com cotas

Os dois fundos realizaram operações de aquisição de ativos em que os vendedores receberam cotas dos próprios fundos como pagamento.

Esse tipo de operação é comum no mercado, mas gera um efeito colateral:

• os vendedores podem decidir vender essas cotas no mercado

• isso aumenta a oferta de papéis

• pressionando o preço para baixo

Esse movimento foi um dos principais responsáveis pela queda das cotações desde o fim do ano passado.

Evolução recente das cotas

Risco envolvendo o Grupo Pão de Açúcar

Outro fator que trouxe volatilidade foi o anúncio de recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar.

A recuperação extrajudicial é um processo em que a empresa tenta renegociar dívidas diretamente com credores, sem recorrer inicialmente à recuperação judicial.

Embora não signifique necessariamente insolvência, o anúncio costuma gerar preocupação no mercado.

Nos dois fundos, o Pão de Açúcar possui presença relevante:

Exposição ao GPA

No caso do GARE11, 7 dos 33 imóveis são ocupados pelo grupo.

Já no TRXF11, o GPA ocupa 16 imóveis dentro de um portfólio de 122 ativos.

O que acontece se o inquilino parar de pagar?

Caso o inquilino deixe de pagar os aluguéis, o fundo possui uma sequência de mecanismos de proteção.

Etapas mais comuns

Cobrança administrativa
Tentativa de solução amigável entre fundo e locatário.

Execução de garantias
Os contratos normalmente possuem garantias como:

• fiança bancária

• seguro fiança

• caução

• cessão fiduciária de recebíveis

Ação judicial e despejo
Se necessário, pode ocorrer processo judicial para cobrança ou retomada do imóvel.

No curto prazo, a inadimplência impacta a receita e pode reduzir os dividendos.
Mas o imóvel continua pertencendo ao fundo e pode ser relocado para outro locatário.

Quem poderia ocupar esses imóveis?

Os imóveis ocupados pelo Grupo Pão de Açúcar são ativos voltados ao varejo alimentar e atacarejo, geralmente bem localizados.

Isso aumenta a possibilidade de realocação para empresas do mesmo segmento.

Possíveis substitutos incluem:

• Atacadão

• Assaí

• Carrefour

• Grupo Mateus

• redes regionais de supermercados

Como muitos desses ativos estão em regiões comerciais estratégicas, o mercado tende a absorver esses espaços ao longo do tempo.

Oportunidade ou risco para investidores?

A queda recente criou duas visões distintas entre investidores.

Visão otimista

• desconto de cerca de 10% nas cotas

• imóveis continuam gerando renda

• portfólios possuem bons locatários

• possibilidade de valorização no longo prazo

Visão cautelosa

• risco de queda temporária nos dividendos

• concentração relevante em alguns inquilinos

• cenário ainda incerto para o GPA

Estratégia mais prudente neste momento

Para muitos investidores, a postura mais racional neste momento é acompanhar os próximos desdobramentos da recuperação extrajudicial do Grupo Pão de Açúcar.

Algumas estratégias possíveis incluem:

• evitar aumento excessivo de posição agora

• manter diversificação da carteira

• aproveitar eventuais quedas para reduzir preço médio, com cautela

Enquanto isso, os fundamentos dos imóveis permanecem intactos.

Mesmo em cenários de saída do inquilino, os ativos continuam pertencendo aos fundos e podem ser relocados para novas empresas, preservando o patrimônio no longo prazo.