BTHF11 surpreende investidores ao trocar prédio de luxo por renda maior

O fundo imobiliário BTHF11, gerido pelo BTG Pactual, encerra o período recente com indicadores que chamam atenção no mercado de FIIs híbridos. O fundo acumula Dividend Yield superior a 13% nos últimos 12 meses, sustentado por uma estratégia que prioriza liquidez e maior retorno por meio da troca de imóveis por papéis de renda.

Ao reduzir a exposição direta a lajes corporativas, o fundo deu destaque a uma movimentação relevante: a venda parcial de sua participação no EY Towers — um imóvel corporativo de alto padrão — substituindo parte do tijolo por cotas de fundos imobiliários e recebíveis com remuneração mais alta. A operação elevou o retorno recorrente do portfólio e tornou mais ágil a gestão, já que a venda de cotas no mercado tende a ser mais rápida do que negociar grandes ativos físicos.

Troca estratégica: por que abandonar o tijolo?

Embora o EY Towers seja considerado um imóvel premium, a rentabilidade efetiva sobre capital investido era estimada em cerca de 6% a 7% ao ano, um valor modesto quando comparado aos retornos oferecidos por fundos de CRIs e outros FIIs focados em crédito imobiliário, que frequentemente superam 10% ao ano.

Com a troca de uma parte do imóvel por cotas, o BTHF11:

• Aumenta seu rendimento recorrente, mesmo sem ampliar risco;

• Ganha liquidez, podendo vender cotas no mercado secundário;

• Reduz risco de vacância, um dos principais problemas de lajes corporativas;

• Ajusta a carteira para ciclos de juros altos, onde papéis tendem a performar melhor.

Além disso, a venda foi feita a um valor considerado atrativo para o fundo, reforçando ganhos extraordinários e aumentando o espaço para novas compras no segmento de crédito.

Rendimentos, reservas e estabilidade

As distribuições mensais têm ficado próximas de R$ 0,09 por cota, o que representa um retorno anualizado acima de 13%. Em alguns meses, o fundo ainda utilizou parte de suas reservas para complementar o pagamento, sinal de que a gestão busca preservar consistência na renda distribuída durante a transição de portfólio.

Esse uso pontual de reservas não é visto como alarmante, já que o fundo ainda está em fase de construção e reposicionamento, devendo colher o impacto positivo da troca de ativos nos próximos ciclos de pagamento.

Desconto e comportamento do mercado

Mesmo com desempenho expressivo no rendimento, o BTHF11 segue negociado com desconto patrimonial relevante. Com P/VP próximo de 0,84, o investidor compra as cotas pagando cerca de 16% abaixo do valor patrimonial do fundo, o que torna a tese interessante para quem busca oportunidades descontadas dentro de FIIs híbridos.

Ao mesmo tempo, o fundo apresenta liquidez elevada no mercado secundário, o que favorece tanto entradas quanto saídas, diferente de FIIs mais concentrados em imóveis exclusivos ou participações pequenas de lajes corporativas.

Exposição futura: mais crédito, menos dependência de imóveis

Com a troca parcial do EY Towers e as novas alocações, o BTHF11 passa a ter maior participação de:

• CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários)

• Cotas de FIIs focados em crédito

• Ativos líquidos com retorno mensal

Essa composição tende a beneficiar o fundo em cenários de juros mais altos e volatilidade, mas exige atenção à qualidade de crédito e à diversificação dos emissores. Embora reduza risco de vacância, aumenta a exposição à inadimplência de empresas e incorporadoras.

O BTHF11 se posiciona como um dos FIIs híbridos mais agressivos em busca de liquidez e rendimento. A troca de parte do EY Towers por cotas negociáveis reforça o resultado recorrente e reduz riscos operacionais. Com alto DY, desconto patrimonial e maior exposição a crédito imobiliário, o fundo se torna uma alternativa atrativa para investidores focados em renda.

Por outro lado, o investidor deve monitorar:

• O uso de reservas nos pagamentos;

• A qualidade dos CRIs e fundos adquiridos;

• A concentração em gestores e ativos específicos.

Se a estratégia continuar entregando eficiência, o BTHF11 pode converter o desconto atual em valorização futura, além de manter dividendos consistentes.