O GARE11 voltou ao radar dos investidores após anunciar a aquisição do Complexo Logístico Nova Santa Rita, no Rio Grande do Sul. O negócio, avaliado em R$ 155 milhões, reforça a exposição do fundo ao segmento logístico e apresenta uma projeção de retorno considerada elevada.
Segundo as informações divulgadas, o pagamento será realizado ao longo de 18 meses. Com essa estrutura, o rendimento estimado do ativo chega a 13,5% ao ano nos primeiros 60 meses, com estabilização posterior em aproximadamente 11,75% ao ano.
Os números tornam a aquisição atraente, mas existe um ponto que merece atenção especial.
Ativo refrigerado muda a análise de risco
O imóvel adquirido não é um galpão logístico convencional. Trata-se de um centro de distribuição refrigerado, característica que reduz o número de empresas capazes de ocupar o espaço.
Enquanto um galpão tradicional pode atender diversos tipos de operação, imóveis frigorificados são voltados a necessidades específicas. Isso pode pesar principalmente em um eventual cenário de vacância ou renegociação de contrato.
Na prática, quanto menor o universo de possíveis locatários, maior pode ser o poder de negociação da empresa ocupante quando chegar o momento de renovar o contrato.
Esse é um dos principais riscos da operação e deve ser acompanhado pelos cotistas ao longo dos próximos anos.
Preço elevado tem explicação
Outro ponto que chama atenção é o preço do ativo em relação à sua área construída.
A análise apresentada indica um valor elevado por metro quadrado, mas ressalta que galpões refrigerados possuem custos de construção muito superiores aos de estruturas logísticas convencionais.
Além disso, o empreendimento conta com projeto aprovado para expansão de cerca de 13,9 mil metros quadrados e potencial de desenvolvimento que pode elevar significativamente sua área bruta locável.
Esse potencial ajuda a explicar parte do preço pago e pode aumentar o valor estratégico do imóvel no futuro.
GARE11 reforça estratégia logística
A nova aquisição também confirma um movimento de aumento da exposição do GARE11 ao segmento de logística.
O fundo possui ativos distribuídos entre diferentes setores, incluindo renda urbana e escritórios, mas vem sinalizando intenção de ampliar novamente a participação logística em seu portfólio.
Mesmo assim, o novo imóvel possui características mais especializadas, aproximando-se de uma operação industrial. Para o investidor, essa diferença é importante porque altera tanto o perfil de risco quanto a facilidade de reposição de locatários.
Dividendos seguem no foco
Além da movimentação no portfólio, o GARE11 mantém projeção de distribuição entre R$ 0,083 e R$ 0,09 por cota até o fim do ano, conforme as informações analisadas no relatório.
O fundo também registrou geração de resultado superior ao valor distribuído no período abordado, permitindo a formação de uma pequena reserva.
A aquisição de Nova Santa Rita, portanto, reúne elementos positivos: retorno elevado, possibilidade de expansão e reforço da estratégia logística.
O principal ponto de atenção está justamente na especialização do imóvel. O retorno pode ser atrativo, mas o investidor precisará acompanhar a qualidade do locatário, os contratos e o comportamento da ocupação ao longo do tempo.
No caso do GARE11, a operação parece promissora — mas o verdadeiro resultado só aparecerá quando o ativo for colocado à prova no longo prazo.
